전세대출, 내 소득이면 어느 상품이 유리할까

먼저 두 갈래로 나눠 보면 선택이 쉬워진다

전세자금대출은 상품 이름이 수십 개처럼 보이지만 자금 출처로 보면 두 종류다. 하나는 정부 주택도시기금에서 나가는 정책 대출이고, 다른 하나는 은행 재원으로 나가되 보증기관이 보증서를 서주는 일반 전세대출이다.

금리 차이가 크다. 정책 대출인 버팀목은 연 2%대 중반에서 시작하는데, 같은 시기 은행 전세대출 금리는 연 3.5~4%대를 넘나든다. 그래서 순서는 분명하다. 정책 대출 자격이 되는지 먼저 따져보고, 안 되면 은행 상품으로 넘어가는 것이다.

조건이 되면 버팀목이 거의 정답이다

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일반 버팀목 전세자금대출은 부부합산 연 소득 5천만 원 이하(미성년 2자녀 이상은 6천만 원), 부부합산 순자산 3억 3,700만 원 이하(2025년 기준)인 무주택 세대주가 대상이다. 대상 보증금은 수도권 3억 원, 지방 2억 원 이하다.

한도는 수도권 1억 2천만 원, 지방 8천만 원까지이고 금리는 연 2.5~3.5% 수준이다. 지방 소재 주택은 0.2%포인트 더 낮다. 은행 대출과 비교하면 같은 보증금이라도 이자 부담이 눈에 띄게 줄어든다.

만 19~34세 청년이라면 청년전용 버팀목을 본다. 소득 기준은 비슷하지만 한도가 보증금의 80% 이내에서 최대 2억 원까지 늘고, 금리도 일반 버팀목보다 낮게 적용된다. 사회초년생에게는 사실상 가장 유리한 구간이다.

중소기업 청년 대출은 청년버팀목으로 합쳐졌다

예전에 따로 있던 중소기업취업청년 전월세보증금대출은 지금은 청년버팀목 전세자금대출로 통합돼 운영된다. 과거 상품명으로 검색하다 헷갈리기 쉬운 대목이다.

중소·중견기업 재직자는 통합된 청년버팀목 안에서 우대 조건을 챙길 수 있다. 다만 같은 청년이라도 공무원이거나 대기업·공기업 재직자는 이 우대에서 빠진다. 재직 중인 회사가 대상 기업에 해당하는지부터 확인하는 편이 빠르다.

소득이나 보증금이 넘으면 은행 보증부 대출로

소득 5천만 원을 넘거나 보증금이 기준선을 초과하면 정책 대출은 막힌다. 이때가 은행 전세대출 차례다. 은행 상품은 소득 상한이 사실상 없고 보증금 규모도 더 크게 받쳐준다.

대신 요건이 있다. 통상 신용점수 700점 안팎 이상, 재직 3개월 이상을 보고, 한도는 보증금의 80%까지지만 소득에 따라 줄어들 수 있다. 대출은 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 중 한 곳의 보증서를 담보로 실행된다. 어느 보증기관을 끼느냐에 따라 한도와 요건이 조금씩 달라진다.

금리는 은행마다 벌어진다. 2025년 후반 기준 주요 은행 전세대출 금리는 연 3.5%대에서 4%대 초반까지 분포했다. 급여이체나 카드 실적 같은 우대금리 조건을 채우면 0.7~1.4%포인트까지 더 내려가므로, 표면 금리보다 우대 후 실제 금리를 비교해야 한다.

참고로 사잇돌 같은 중금리 상품은 전세 전용 대출이 아니라 중신용자용 신용대출이다. 전세대출 한도가 보증금에 못 미쳐 부족분을 메워야 할 때 보조 수단으로 검토하는 정도로 보면 된다.

신청 전에 확인할 서류와 순서

조건 확인이 끝났다면 계약과 대출 실행 순서를 맞춰야 한다. 대출은 보통 잔금일 이전에 신청하고 실행일에 맞춰 집주인에게 지급된다.

• 임대차계약서에 확정일자를 받고, 계약금(보통 보증금의 5%) 납입 영수증을 챙긴다.
• 주민등록등본·가족관계증명서로 세대와 무주택 여부를 확인받는다.
• 소득증빙(원천징수영수증 등)과 재직증명서를 준비한다.
• 대상 주택의 등기부등본으로 근저당 등 권리관계를 확인한다.

정책 대출은 주택도시기금 수탁은행이나 기금e든든에서, 은행 대출은 거래 은행에서 신청한다. 금리와 순자산 기준은 매년 바뀌므로 신청 시점의 최신 기준을 반드시 다시 확인하는 것이 안전하다.

출처

1. 버팀목 전세자금대출 조건·한도·소득 기준 - KB의 생각
2. 청년전용 버팀목 전세자금대출 - 주택도시기금 마이홈
3. 중소기업 청년 전세대출 - 뱅크샐러드
4. 전세자금대출 금리 비교 - 금융감독원 금융상품통합비교공시