전세금 지키기, 등기부 근저당부터 확인하라

보증금이 위험한지, 등기부 두 칸이 말해준다

전세 계약에서 보증금을 지킬 수 있느냐 없느냐는 결국 두 가지 날짜의 순서로 갈린다. 집주인이 은행에 진 빚(근저당)이 언제 잡혔는지, 그리고 내가 대항력과 확정일자를 언제 갖추는지다. 이 순서만 정확히 읽으면 위험한 집은 계약 단계에서 걸러낼 수 있다.

등기부등본은 크게 갑구와 을구로 나뉜다. 갑구에는 소유권과 함께 가압류·압류·경매개시결정이 표시된다. 집주인이 다른 채권자에게 이미 재산을 묶였다는 신호다. 을구에는 근저당권, 전세권 같은 담보 권리가 적힌다. 세입자가 가장 먼저 봐야 할 칸이 바로 을구의 근저당이다.

채권최고액을 대출 잔액으로 착각하지 마라

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근저당을 볼 때 흔한 오해가 하나 있다. 등기부에 적힌 '채권최고액'을 집주인의 실제 빚으로 읽는 것이다. 채권최고액은 앞으로 담보할 수 있는 한도이지 현재 잔액이 아니다. 은행은 보통 원금의 110~130%를 채권최고액으로 설정한다. 채권최고액이 1억2,000만원이라면 실제 대출 원금은 1억원 안팎일 수 있다는 뜻이다.

그래도 판단 기준은 명확하다. 선순위 근저당의 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 시세를 크게 넘어서면 위험하다. 집이 경매로 넘어갔을 때 낙찰가에서 은행이 먼저 가져가고 나면 내 보증금이 남지 않을 수 있기 때문이다.

회수 순서는 '날짜'로 정해진다

보증금 회수의 핵심은 순위다. 대항력은 주택을 넘겨받고 전입신고를 마치면 생기는데, 그 효력은 신고한 다음 날 0시부터 발생한다. 여기에 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생겨, 담보물권과 날짜를 비교해 배당 순위를 다툴 수 있다.

문제는 이 하루의 시차다. 잔금을 치른 날 집주인이 곧바로 은행 대출을 받아 근저당을 설정하면, 그 근저당이 내 대항력보다 앞서 버린다. 그래서 계약서에 잔금일 전까지 기존 근저당을 말소한다는 특약을 넣고, 잔금일 당일 등기부를 다시 확인한 뒤 돈을 치르는 절차가 중요하다.

소액임차인이면 일정액은 먼저 받는다

보증금이 크지 않다면 최우선변제권이 안전판이 된다. 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 소액임차인은 선순위 근저당이 있어도 보증금 중 일정액을 먼저 배당받는다. 현행 기준(2023년 2월 21일 이후 설정된 담보물권)은 다음과 같다.

지역	보증금 이하	최우선변제액
서울	1억6,500만원	5,500만원
과밀억제권역·세종·용인·화성	1억4,500만원	4,800만원
광역시·안산·광주·파주	8,500만원	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원	2,500만원

단 이 금액도 주택가액의 2분의 1 한도 안에서만 받는다. 그리고 기준이 되는 날짜는 내 계약일이 아니라 집에 가장 먼저 잡힌 담보물권의 설정일이다. 오래전 근저당이 있는 집이라면 옛 기준이 적용될 수 있으니 등기부의 근저당 접수일을 꼭 확인해야 한다.

계약 전, 최소한 이것만은 확인하자

서류 앞에서 무엇을 볼지 정리하면 이렇다.

• 등기부등본: 계약 당일과 잔금일에 각각 발급해 을구 근저당, 갑구 가압류·압류를 확인한다.
• 근저당 채권최고액과 내 보증금의 합이 시세 대비 과도하지 않은지 계산한다.
• 건축물대장으로 위반건축물 여부와 주소 일치를 확인한다.
• 등기부상 소유자와 계약 상대방(신분증)이 같은 사람인지 대조한다.
• 잔금 후 곧바로 전입신고와 확정일자를 받아 대항력·우선변제권을 확보한다.

선순위 채무가 전혀 없고 시세 대비 보증금 비중이 낮다면 상대적으로 안전한 편이다. 반대로 근저당이 이미 크게 잡혀 있거나 가압류가 보인다면, 특약과 보증보험만으로 안심하기보다 그 집 자체를 다시 검토하는 편이 낫다.

출처

1. 주택임대차 보증금의 회수: 소액보증금 우선변제 (법제처 찾기쉬운 생활법령정보)
2. 대항력·우선변제권·최우선변제권의 차이