#전세보증금
10개의 글
전세보증금, 근로장려금 재산에 이렇게 잡힌다
근로·자녀장려금 재산요건은 6월 1일 기준 가구 재산 합계가 2억4천만 원 미만이어야 하고, 전세보증금은 기준시가의 55%(간주전세금)와 실제 보증금 중 적은 금액으로 잡힌다. 전세자금 대출은 재산에서 빼주지 않아 대출 낀 보증금도 전액이 재산으로 반영되며, 부채 차감은 검토 중일 뿐 아직 확정되지 않았다. 6월 1일 이후 이사나 보증금 변동은 그해 심사에 반영되지 않고, 5월 정기신청을 놓쳤다면 11월 말 기한 후 신청(5% 감액)을 서두르는 편이 좋다.
이사 나갈 때 돌려받을 돈과 공제될 돈
세입자가 매달 관리비에 포함해 낸 장기수선충당금은 원래 집주인 몫이라 이사할 때 돌려받을 수 있다. 반대로 미납 관리비가 있으면 임대인이 보증금에서 공제하고 돌려줄 수 있어, 집을 넘긴 퇴거 시점을 기준으로 한 정산이 중요하다. 이사 전 관리사무소에서 중간 정산 내역과 장기수선충당금 납부확인서를 받아두면 돌려받을 돈과 부담할 돈을 분명히 가를 수 있다.
전세금 오를 때, 세입자 보증금 지키는 순서
2026년은 입주 물량 감소와 대출 규제로 전셋값 상승 압력이 커지면서 중저가 주택 세입자도 재계약 증액을 마주하게 됐다. 계약갱신청구권을 행사하면 증액은 5% 이내로 묶이지만, 합의 갱신이나 신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않는다. 부족한 보증금은 전세대출과 반전세 전환을 전월세전환율로 비교해 정하고, 대항력·확정일자·반환보증으로 돈을 돌려받을 수 있는지부터 점검해야 한다.
전세사기 최소보장제, 내 보증금 얼마 받나
전세사기 최소보장제는 11월 13일부터 피해자가 돌려받지 못한 보증금의 최소 3분의 1을 현금으로 채워주는 제도로, 온라인 신청은 11월 10일 시작됐다. 지원금은 보증금의 3분의 1에서 이미 회수한 금액을 뺀 차액이라 보증금 전액 보전이 아니며, 특별법상 전세사기피해자로 결정돼야 대상이 된다. 회수액이 3분의 1을 넘으면 지원금이 없으므로 본인 회수 내역을 먼저 따지고, 함께 넓어진 주거지원과 중복 요건은 LH·국토교통부 자료로 확인해야 한다.
경매 전 보증금 1/3 먼저 받는 선지급 조건
2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 보증금의 3분의 1을 먼저 받을 수 있다. 회수 시점이 불확실하던 기존 방식과 달리 최소 보장액을 예측할 수 있게 됐지만, 추가 회수가 생기면 돌려줘야 하는 후정산 구조다. 이사나 대출 상환이 급한지, 경매가 장기화될지에 따라 선지급 신청이 유리한지 판단해야 한다.
전세금 HUG에 맡기는 안심신탁, 언제 쓸까
국토부와 HUG가 9월 22일 전월세 안심신탁센터를 출범하고 10월부터 신청을 받는다. 세입자가 전세금을 임대인이 아닌 HUG에 신탁해, 사고 후 돌려받는 기존 반환보증과 달리 보증금이 집주인에게 넘어가는 것 자체를 막는 사전 예방 구조다. 실제 이용은 계약할 집이 시세 20억 이하 적격주택인지, 집주인이 연 4.35% 수익 구조에 참여하는지에 달렸다.
전세금 지키기, 등기부 근저당부터 확인하라
전세보증금의 안전은 집주인의 선순위 채무인 근저당이 잡힌 날짜와 세입자가 대항력·확정일자를 갖추는 날짜의 순서로 결정된다. 등기부 을구의 채권최고액은 실제 대출 잔액이 아니며, 이 금액과 보증금의 합이 시세를 넘으면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 계약 전후 등기부를 두 번 확인하고 소액임차인 최우선변제 기준과 잔금일 근저당 말소 특약을 함께 점검해야 한다.
전세금 부족분, 사잇돌대출로 메워도 될까
사잇돌대출은 전세자금대출이 아니라 한도 약 2천만 원·금리 연 13~19%대의 용도 자유 중금리 신용대출이다. 보증금 80%까지 낮은 금리로 빌려주는 정책 전세대출과 성격이 달라, 전세금 전체 조달에는 맞지 않는다. 정책 전세대출로 못 채운 소액 부족분을 단기에 갚을 수 있을 때만 제한적으로 고려하는 것이 판단 기준이다.
전세금 떼일 걱정, 안심신탁이 바꾸는 것
국토부가 추진하는 전월세 안심신탁은 세입자가 전세금을 집주인이 아니라 HUG에 맡기고, HUG가 그 돈을 굴려 집주인에게 매달 월세에 해당하는 수익을 주는 3자 구조다. 집주인이 보증금을 아예 쥐지 않기 때문에, 사고가 난 뒤 대신 물어주는 전세보증보험과 달리 떼일 위험 자체를 앞단에서 줄인다. 다만 아직 도입을 추진하는 단계라 세제·수익률 등 세부가 확정되지 않았고 대상 주택과 물량에 제한이 있어, 9월 말 사업 공고의 조건을 확인해야 한다.
재건축 이주 전 전세금, 대위변제만 믿어도 될까
강남 은마아파트 재건축 조합이 세입자 보증금을 집주인 대신 갚는 대위변제를 검토하고 있다. 도시정비법상 조합에 보증금 반환을 청구할 수 있는 통로를 제도로 운영하겠다는 것으로, 대규모 이주기의 보증금 미반환 위험을 줄이는 장치다. 다만 지급 조건은 아직 확정되지 않았으니 세입자는 대항력·우선변제권을 갖추고, 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 마쳐야 한다.