#전세보증금
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전세금 HUG에 맡기는 안심신탁, 언제 쓸까
국토부와 HUG가 9월 22일 전월세 안심신탁센터를 출범하고 10월부터 신청을 받는다. 세입자가 전세금을 임대인이 아닌 HUG에 신탁해, 사고 후 돌려받는 기존 반환보증과 달리 보증금이 집주인에게 넘어가는 것 자체를 막는 사전 예방 구조다. 실제 이용은 계약할 집이 시세 20억 이하 적격주택인지, 집주인이 연 4.35% 수익 구조에 참여하는지에 달렸다.
전세금 지키기, 등기부 근저당부터 확인하라
전세보증금의 안전은 집주인의 선순위 채무인 근저당이 잡힌 날짜와 세입자가 대항력·확정일자를 갖추는 날짜의 순서로 결정된다. 등기부 을구의 채권최고액은 실제 대출 잔액이 아니며, 이 금액과 보증금의 합이 시세를 넘으면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 계약 전후 등기부를 두 번 확인하고 소액임차인 최우선변제 기준과 잔금일 근저당 말소 특약을 함께 점검해야 한다.
전세금 부족분, 사잇돌대출로 메워도 될까
사잇돌대출은 전세자금대출이 아니라 한도 약 2천만 원·금리 연 13~19%대의 용도 자유 중금리 신용대출이다. 보증금 80%까지 낮은 금리로 빌려주는 정책 전세대출과 성격이 달라, 전세금 전체 조달에는 맞지 않는다. 정책 전세대출로 못 채운 소액 부족분을 단기에 갚을 수 있을 때만 제한적으로 고려하는 것이 판단 기준이다.
전세금 떼일 걱정, 안심신탁이 바꾸는 것
국토부가 추진하는 전월세 안심신탁은 세입자가 전세금을 집주인이 아니라 HUG에 맡기고, HUG가 그 돈을 굴려 집주인에게 매달 월세에 해당하는 수익을 주는 3자 구조다. 집주인이 보증금을 아예 쥐지 않기 때문에, 사고가 난 뒤 대신 물어주는 전세보증보험과 달리 떼일 위험 자체를 앞단에서 줄인다. 다만 아직 도입을 추진하는 단계라 세제·수익률 등 세부가 확정되지 않았고 대상 주택과 물량에 제한이 있어, 9월 말 사업 공고의 조건을 확인해야 한다.
재건축 이주 전 전세금, 대위변제만 믿어도 될까
강남 은마아파트 재건축 조합이 세입자 보증금을 집주인 대신 갚는 대위변제를 검토하고 있다. 도시정비법상 조합에 보증금 반환을 청구할 수 있는 통로를 제도로 운영하겠다는 것으로, 대규모 이주기의 보증금 미반환 위험을 줄이는 장치다. 다만 지급 조건은 아직 확정되지 않았으니 세입자는 대항력·우선변제권을 갖추고, 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 마쳐야 한다.