#전세사기예방
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전세 잔금일, 입금 전 확인 순서와 대항력 함정
세입자의 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기지만 임대인이 잔금 당일 설정한 근저당은 접수 즉시 효력이 생겨 보증금보다 앞설 수 있다. 그래서 잔금일에는 이체 직전 등기부를 다시 떼어 선순위 권리를 확인하고, 문제가 없을 때 입금한 뒤 같은 날 전입신고와 확정일자를 마쳐야 한다. 다음 날까지 새 권리 설정을 금지하는 특약과 국세 완납·관리비 정산 확인, 당일 처리 계획을 미리 챙기면 된다.
계약 전 등기부등본, 보증금 지키는 확인 순서
전월세·매매 계약 전에는 등기사항증명서(옛 등기부등본)를 떼 표제부·갑구·을구에서 집 정보, 실소유자, 선순위 채권을 순서대로 확인해야 한다. 열람은 700원, 발급은 1,000원이면 되고 소유자 동의도 필요 없어, 이 작은 절차가 보증금을 지키는 첫 방어선이 된다. 계약 전뿐 아니라 잔금일에 한 번 더 떼어 근저당·압류가 새로 붙었는지, 신탁이나 가압류 같은 위험 신호가 없는지 확인하는 것이 핵심이다.
전세 계약, 무자격 중개 피하는 확인법
전세 계약 전에는 상대가 정식 등록된 개업공인중개사인지 국가공간정보포털·씨리얼·협회 사이트에서 등록번호와 자격증으로 확인해야 한다. 무등록·무자격 중개는 형사처벌 대상일 뿐 아니라 사고가 나도 협회 공제금으로 손해를 보상받기 어렵다. 계약 직전 등록증 게시, 응대자 본인 여부, 공제증서 유효기간, 대리인 위임장 네 가지를 반드시 점검해야 한다.
전세금 지키기, 등기부 근저당부터 확인하라
전세보증금의 안전은 집주인의 선순위 채무인 근저당이 잡힌 날짜와 세입자가 대항력·확정일자를 갖추는 날짜의 순서로 결정된다. 등기부 을구의 채권최고액은 실제 대출 잔액이 아니며, 이 금액과 보증금의 합이 시세를 넘으면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 계약 전후 등기부를 두 번 확인하고 소액임차인 최우선변제 기준과 잔금일 근저당 말소 특약을 함께 점검해야 한다.
계약 전 3분, 무등록 중개사 걸러내는 법
경기도가 올해 상반기 공인중개사사무소 1500곳을 합동점검해 무등록 중개와 집값 담합 등 불법 행위를 집중 단속했다. 무등록 중개는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 대상이고, 계약 전에는 중개사의 등록 여부와 영업 상태를 직접 확인할 수 있다. 브이월드와 공인중개사협회 조회로 등록 상태를 대조하고 공제증서·확인설명서까지 챙기면 상당수 피해를 미리 거를 수 있다.