전셋값 최고, 재계약 전 확인할 것
8월 서울 아파트 평균 전셋값이 7억1,178만 원으로 역대 최고를 기록했고, 전세 매물은 1년 전보다 12.8% 줄어 세입자가 고를 물건이 크게 줄었다. 입주물량 감소와 갭투자·다주택 규제, 실거주를 유도하는 세제개편이 겹친 결과로 상승세는 아직 꺾이지 않았다. 전체 평균에 휘둘리지 말고 내 지역·평형의 실거래가와 전세가율, 계약갱신요구권 사용 여부를 계약 전에 따져 무리한 조건을 피하는 편이 낫다.
전셋값 최고, 재계약 앞뒀다면 먼저 볼 것
서울에서 전세 재계약이나 새 계약을 앞두고 있다면, 지금 시장은 세입자 쪽으로 기울어 있지 않다. 8월 서울 아파트 평균 전셋값은 7억1,178만 원으로 역대 최고를 기록했다. 7월 7억458만 원에서 한 달 만에 720만 원이 더 올랐다.
물건도 귀하다. 8월 말 서울 아파트 전세 매물은 1만9,904건으로 1년 전보다 12.8% 줄었다. 집을 제대로 보기도 전에 가계약부터 거는 '노 룩 계약'이 나오는 배경이다. 겨우 조건 맞는 집을 찾자 집주인이 보증금을 2,000만 원 더 부르더라는 사례도 있다. 물건이 있다고 하면 일단 가계약부터 걸어야 한다는 말이 나올 정도다.
왜 물건이 이렇게 줄었나
Pavel Danilyuk
핵심은 전세로 나오는 집 자체가 줄었다는 데 있다. 새로 입주하는 아파트 물량이 감소한 데다, 갭투자 제한과 다주택자 규제, 실거주를 유도하는 세제개편이 겹치면서 집주인이 세를 놓기보다 직접 들어가거나 매물을 거둬들이는 흐름이 이어졌다.
상승세가 꺾였다는 신호도 아직 없다. 한국부동산원 집계로 9월 첫째 주(7일 기준) 서울 아파트 전세가격은 0.19% 올라 인천(0.17%)이나 경기(0.14%)보다 상승 폭이 컸다. 물건 부족이 가격을 밀어 올리는 구도가 당분간 이어질 가능성이 크다.
계약 전 확인할 시세와 협상 여지
먼저 평균값에 휘둘리지 않는 게 중요하다. 7억1,178만 원은 서울 아파트 전체 평균이다. 1~2인 가구가 많이 찾는 소형 아파트나 오피스텔, 빌라는 시세가 이와 다르다. 내가 볼 지역과 평형의 국토교통부 실거래가를 따로 확인하는 게 출발점이다.
협상 여지는 좁아도 완전히 없지는 않다. 매물이 오래 남아 있는 단지, 잔금이나 일정이 급한 집주인, 만기가 몰리지 않은 시기에는 조정의 틈이 생긴다. 재계약이라면 계약갱신요구권을 먼저 따진다. 갱신권을 쓸 수 있으면 인상률은 5% 이내로 묶이므로, 새로 옮기는 것보다 유리한 경우가 많다.
무리한 계약을 피하는 판단 기준
물건이 귀할수록 급해지지만, 급함이야말로 가장 큰 협상 약점이다. 계약 전 이 정도는 짚고 넘어가는 게 좋다.
- 월 부담 계산: 전세대출 한도와 금리를 넣어 매달 나갈 이자를 따지고, 소득 대비 감당 범위인지 확인한다.
- 깡통전세 점검: 매매가 대비 전세가율, 등기부상 근저당, 집주인의 세금 체납 여부를 본다.
- 노 룩 계약 금물: 아무리 급해도 등기부와 시세, 하자는 확인한 뒤 가계약금을 건다.
- 갱신권 잔여 확인: 지금 무리해서 옮기기보다 갱신권으로 버티는 선택지와 비교한다.
전세 물건을 끝내 못 구하면 반전세나 월세도 열어 두게 된다. 이때는 보증금을 낮추는 대신 늘어나는 월세와, 전세대출 이자로 나갈 돈을 같은 기준으로 비교해야 한다. 전세대출 금리가 높은 구간에서는 반전세가 총부담 면에서 더 나은 경우도 있으니, 감이 아니라 숫자로 따져 보는 게 낫다.
가장 현실적인 방어책은 시간이다. 만기 두세 달 전부터 대안을 확보해 두면, 물건이 귀한 시장에서도 급함에 떠밀려 불리한 조건을 받아들이는 일을 줄일 수 있다.