#우선변제권
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전세 확정일자, 늦으면 보증금 순위 밀린다
확정일자는 경매 때 보증금을 먼저 돌려받는 우선변제권을 만드는 절차라, 전입신고와 함께 입주일에 받는 것이 원칙이다. 미루는 사이 집에 근저당이 설정되면 보증금이 뒤로 밀려 일부 또는 전액을 못 받을 수 있다. 이미 늦었다면 지금이라도 확정일자를 받고 등기부등본으로 선순위 채권을 확인하는 것이 우선이다.
전세금 지키기, 등기부 근저당부터 확인하라
전세보증금의 안전은 집주인의 선순위 채무인 근저당이 잡힌 날짜와 세입자가 대항력·확정일자를 갖추는 날짜의 순서로 결정된다. 등기부 을구의 채권최고액은 실제 대출 잔액이 아니며, 이 금액과 보증금의 합이 시세를 넘으면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 계약 전후 등기부를 두 번 확인하고 소액임차인 최우선변제 기준과 잔금일 근저당 말소 특약을 함께 점검해야 한다.
전월세 신고 지연, 과태료 2만~30만원 갈린다
전월세 신고제 계도기간이 2025년 5월 끝나, 보증금 6,000만원 또는 월세 30만원을 넘는 계약은 체결일부터 30일 안에 신고하지 않으면 과태료가 부과된다. 과태료 상한은 100만원에서 30만원으로 낮아졌지만, 신고를 하면 별도 신청 없이 확정일자가 자동으로 부여돼 보증금을 지킬 우선변제권을 확보할 수 있다. 내 계약이 금액과 지역 기준에 해당하는지 확인하고, 대상이라면 확정일자를 위해서라도 기한 안에 신고하는 게 유리하다.
재건축 이주 전 전세금, 대위변제만 믿어도 될까
강남 은마아파트 재건축 조합이 세입자 보증금을 집주인 대신 갚는 대위변제를 검토하고 있다. 도시정비법상 조합에 보증금 반환을 청구할 수 있는 통로를 제도로 운영하겠다는 것으로, 대규모 이주기의 보증금 미반환 위험을 줄이는 장치다. 다만 지급 조건은 아직 확정되지 않았으니 세입자는 대항력·우선변제권을 갖추고, 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 마쳐야 한다.