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근저당 설정비, 대부분 은행이 낸다는 사실
집을 담보로 은행 대출을 받을 때 생기는 근저당 설정비는 등록면허세와 지방교육세를 합쳐 채권최고액의 약 0.24%에 등기수수료와 법무사 보수, 국민주택채권 매입비가 더해진다. 공정거래위원회 표준약관이 바뀐 뒤로는 은행 주택담보대출에서 세금과 법무사 보수 등 설정비 대부분을 은행이 부담하고, 대출자가 실제로 내는 몫은 국민주택채권 매입비 정도로 줄었다. 대출 상담 때 내가 부담하는 항목을 명세로 확인하고 채권최고액 비율을 비교하는 것이 불필요한 지출을 막는 방법이다.
계약금 보내기 전, 등기부 이렇게 다시 본다
세입자의 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기지만 근저당권은 접수 당일 효력이 생겨, 하루 차이로 대출이 보증금보다 앞설 수 있다. 그래서 계약 당일과 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 표제부·갑구·을구 순으로 소유자, 압류, 근저당 변동을 확인해야 한다. 재발급한 등기부에 새 근저당이나 압류가 보이거나 임대인이 잔금을 재촉하면, 돈을 보내기 전에 멈추고 원인부터 확인하는 것이 보증금을 지키는 길이다.
근저당 채권최고액으로 전세 보증금 위험 따지기
등기부 을구의 채권최고액은 집주인의 실제 빚이 아니라 은행이 우선 회수할 수 있는 상한선으로, 보통 대출 원금의 110~130%로 잡힌다. 세입자는 이 채권최고액 전부를 선순위 빚으로 보고 내 보증금과 합쳐 시세로 나눈 비율로 위험을 가늠해야 한다. 그 합계가 시세의 80%를 넘거나 전세보증보험 가입이 막히면 계약 조건을 다시 따져야 한다.
등기부 열람, 떼는 법부터 위험 신호까지
부동산 등기부(등기사항전부증명서)는 대법원 인터넷등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원으로 누구나 떼어 볼 수 있다. 표제부는 집의 현황, 갑구는 소유권, 을구는 근저당 같은 소유권 외 권리를 보여주므로 이 순서로 읽으면 권리관계가 잡힌다. 갑구의 가압류·경매개시결정, 을구의 과도한 채권최고액, 신탁등기 여부를 위험 신호로 보고 계약 여부를 판단해야 한다.
계약 전 등기부등본, 보증금 지키는 확인 순서
전월세·매매 계약 전에는 등기사항증명서(옛 등기부등본)를 떼 표제부·갑구·을구에서 집 정보, 실소유자, 선순위 채권을 순서대로 확인해야 한다. 열람은 700원, 발급은 1,000원이면 되고 소유자 동의도 필요 없어, 이 작은 절차가 보증금을 지키는 첫 방어선이 된다. 계약 전뿐 아니라 잔금일에 한 번 더 떼어 근저당·압류가 새로 붙었는지, 신탁이나 가압류 같은 위험 신호가 없는지 확인하는 것이 핵심이다.
집주인 근저당, 열람 없이 알림으로 잡는 법
전세 계약 기간 중 집주인의 근저당 설정이나 소유권 변동은 은행 앱의 무료 '등기변동 알림 서비스'로 등기부를 직접 떼지 않고도 통보받을 수 있다. KB국민·하나·케이뱅크 앱에 집 주소를 등록하면 주거래 여부와 무관하게 변동 시 알림이 오고, 대법원 인터넷등기소도 공식 창구다. 알림이 오면 근저당 접수 시점과 내 전입·확정일자 시점의 선후를 먼저 따져 확정일자 확보나 임차권등기명령 같은 대응 순서를 정해야 한다.
집 계약 전 등기부등본, 700원으로 확인하는 법
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 회원가입 없이 열람 700원, 발급 1,000원에 뗄 수 있다. 소유자와 빚만 확인할 거면 700원 열람으로 충분하고, 대출이나 계약서 제출용일 때만 1,000원 발급이 필요하다. 뗀 뒤에는 갑구의 가압류·경매 기재와 을구의 근저당 채권최고액을 먼저 보고, 잔금 당일 한 번 더 열람하는 것이 안전하다.
전세금 지키기, 등기부 근저당부터 확인하라
전세보증금의 안전은 집주인의 선순위 채무인 근저당이 잡힌 날짜와 세입자가 대항력·확정일자를 갖추는 날짜의 순서로 결정된다. 등기부 을구의 채권최고액은 실제 대출 잔액이 아니며, 이 금액과 보증금의 합이 시세를 넘으면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 계약 전후 등기부를 두 번 확인하고 소액임차인 최우선변제 기준과 잔금일 근저당 말소 특약을 함께 점검해야 한다.
등기부등본 세 곳만 봐도 전세 위험 걸러진다
전세 보증금 사고는 대부분 계약 전 등기부등본의 소유자(갑구)·근저당(을구)·가압류 세 항목에서 미리 드러난다. 채권최고액에 보증금을 더해 시세로 나눈 비율이 70%를 넘는지, 소유자가 신탁회사는 아닌지를 보면 회수 위험이 계산된다. 계약 전과 잔금 당일 두 번 발급본으로 확인하고, 전입신고 다음 날 0시에야 대항력이 생긴다는 점까지 챙겨야 한다.
무설정아파트론, 주담대와 뭐가 다를까
무설정아파트론은 아파트에 근저당을 잡지 않아 등기부에 대출 기록이 남지 않는 대신, 사실상 신용대출이라 금리가 연 10%를 넘는 경우가 많다. 담보를 안 잡는 대신 회수 위험을 금리로 메우는 구조여서 한도는 주담대보다 작고 절차는 더 빠르다. 단기·소액에 명확한 상환 계획이 있을 때만 현실적이고, 장기·거액 자금에는 부담이 크다는 점을 따져봐야 한다.