전세 만기, 갱신권과 재계약 이렇게 가른다
계약갱신요구권은 세입자가 1회에 한해 2년 연장을 요구하고 보증금 인상을 5% 이내로 묶는 권리이고, 재계약은 양측이 합의로 새 조건을 정하는 것이다. 갱신권을 쓰면 기존 확정일자 효력이 그대로 유지되지만, 신규 재계약은 증액이 5% 제한을 벗어날 수 있고 확정일자도 다시 챙겨야 한다. 만기 6개월부터 2개월 전 사이에 통보하고, 계약서에 갱신권 행사 여부를 명시했는지 확인하는 것이 핵심이다.
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집주인 연락 없어도 전세는 자동 연장된다
집주인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 아무 통지를 하지 않으면 전세는 이전과 같은 조건으로 2년 자동 연장된다. 이 묵시적 갱신이 성립하면 임대인은 그 기간을 함부로 해지할 수 없고, 임차인은 언제든 해지를 통지해 3개월 뒤 나갈 수 있다. 계약서상 만료일과 통지 여부, 월세 연체 여부, 전입신고·확정일자 유지를 확인하면 자동 연장 여부를 스스로 판단할 수 있다.
전세 갱신, 집주인이 거절할 수 있는 9가지
전세 계약갱신요구는 주택임대차보호법이 정한 9가지 사유에 해당할 때만 집주인이 거절할 수 있고, 대표적인 것이 임대인 본인이나 직계존비속의 실거주다. 실거주를 이유로 거절하려면 납득할 소명이 필요하며, 거짓 실거주 뒤 제3자에게 다시 세를 놓으면 손해배상 책임이 생긴다. 거절이 부당하다고 판단되면 확정일자 부여현황 열람으로 재임대 여부를 확인하고, 손해배상 청구나 주택임대차분쟁조정위원회 조정으로 대응할 수 있다.
묵시적 갱신 전세, 해지 3개월은 이렇게 센다
묵시적으로 갱신된 전세는 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료된다. 반대로 임대인은 갱신이 성립한 뒤에는 임의로 해지할 수 없어 통보 권한이 세입자와 다르다. 종료 후에도 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계이므로, 이사일에서 3개월을 임대인 수령일 기준으로 역산해 통지해야 한다.