#양도소득세
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집 줄이기 전 확인할 세금·자금·대출 3가지
큰 집을 팔고 작은 집으로 옮길 때는 매도와 매수의 잔금 시점이 어긋나면서 생기는 자금 공백과, 갈아타는 동안의 일시적 2주택 문제를 먼저 점검해야 한다. 1세대 1주택 비과세는 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)와 12억 원 기준을 따지고, 새 집을 먼저 샀다면 취득일부터 3년(조정대상지역은 2년) 안에 종전 집을 팔아야 특례가 유지된다. 매도가에서 세금과 중개보수, 이사비를 뺀 실수령액과 매달 줄어드는 유지비를 함께 따져야 다운사이징이 실제 이득인지 판단할 수 있다.
실거주 안 한 집, 양도세 비과세 따지는 순서
1세대 1주택 비과세는 세대 주택 수, 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역 여부, 양도가액 12억원을 차례로 통과해야 인정된다. 취득할 때 조정대상지역이던 집은 실거주 2년을 못 채우면 비과세를 받지 못하고, 12억원을 넘는 고가주택은 거주 여부에 따라 장기보유특별공제가 최대 80%에서 30%로 줄어든다. 취득일과 조정지역 지정 여부, 실거주 입증 자료, 처분기한을 매도 전에 확인하고 금액이 큰 경우는 세무사와 상담하는 편이 안전하다.
서울·지방 집 양도세, 조정대상지역이 가르는 이유
2025년 10·15 대책으로 서울 25개 구 전역이 조정대상지역으로 묶이면서, 서울 집과 비조정 지방 집은 같은 시세차익이라도 비과세·공제 적용이 달라진다. 조정대상지역에서 취득한 집은 1주택 비과세에 2년 거주 요건이 붙고, 2026년 5월 다시 시행된 다주택 중과와 장기보유특별공제 배제까지 겹쳐 세후 수익이 갈린다. 매수 전에는 취득 시점의 조정대상지역 여부, 실거주 가능성, 보유 주택 수를 세금까지 포함해 따져야 한다.
노후 단독주택, 용적률 완화 때 신축·매도·임대 셈법
재건축·재개발용 '용적률 1.2배' 완화는 아직 확정되지 않았고, 개인 단독·다가구 집주인에게 지금 적용되는 건 2028년 5월까지 한시로 풀린 서울시 소규모 건축 용적률 완화다. 용적률이 오르면 분양·임대 면적이 늘어 사업성이 개선되지만 임대 비율과 공사비가 실익을 상당 부분 상쇄한다. 신축·매도·임대는 비용·시간·세금 세 축으로 갈리므로 내 땅의 용도지역과 완화 시한을 기준으로 전문가 계산을 받아 결정해야 한다.
부동산 세금 논쟁, 1주택 실거주자가 볼 것
2026년 부동산 세제 논쟁은 초고가 주택과 다주택자가 중심이어서, 공제 기준을 넘지 않는 1주택 실거주자의 세금은 대체로 크게 바뀌지 않는다. 지금 실거주 1주택자가 신경 쓸 것은 논쟁의 향방보다 재산세·종부세 공제와 양도세 비과세 요건 같은 현행 혜택을 제대로 챙기는 일이다. 종부세 기본공제 12억 원, 양도세 비과세의 2년 보유·거주 요건, 취득세 구간을 내 고지서와 상황에 비춰 확인하면 된다.
1주택 양도세, 보유·거주·12억 요건부터 확인
1세대 1주택 양도세 비과세는 자동이 아니라 보유 2년, 조정대상지역이면 거주 2년, 양도가액 12억원 이하 요건을 모두 채워야 적용된다. 갈아타기는 일시적 2주택 특례로 종전 주택을 원칙 3년 안에 팔면 비과세가 유지되지만, 2026년 10월 1일부터 두 집이 모두 조정대상지역이면 처분 기한이 2년으로 줄어든다. 매도 시점을 잡기 전에 보유·거주 기간, 12억 여부, 두 집의 조정지역 여부를 확인하는 것이 먼저다.
1주택 양도세 비과세, 세 조건에서 갈린다
1세대 1주택 양도세 비과세는 2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주, 양도가액 12억 이하라는 세 조건에서 결정된다. 이 조건을 못 채우면 보유 2년 미만은 60~70% 단기세율, 그 밖에는 6~45% 기본세율이 붙어 세금이 크게 달라진다. 취득일과 조정대상지역 여부, 양도일(잔금일) 시점을 미리 확인해 2년 요건을 채운 뒤 파는 것이 타이밍의 핵심이다.
다주택 양도세, 파는 시점이 세금 가른다
다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되면서 조정대상지역 주택을 파는 다주택자에게 중과세율이 다시 적용되고 있다. 세율은 주택 위치와 보유기간으로 갈리고, 정부가 발표한 개편안대로면 2027~2028년 중과가 다시 낮아질 예정이라 매도 시점이 세 부담을 좌우한다. 일시적 2주택 3년 처분기한과 주택 수 산정 여부는 계약 전 세무사 상담으로 확인하는 게 안전하다.
장특공제, 2029년부터 거주 없으면 공제 0%
2026년 8월 3일 확정된 세제개편안은 1세대 1주택 장기보유특별공제를 2029년 양도분부터 거주기간 중심으로 바꿔, 실거주가 없으면 공제율이 0%가 된다. 이는 보유만으로 최대 80%를 받던 비거주 1주택자에게 세부담이 크게 늘 수 있다는 뜻이다. 다만 아직 정부안일 뿐 국회 통과 전이므로, 본인의 거주 요건과 양도 예정 연도부터 계산한 뒤 매도 시점을 판단해야 한다.
비거주 1주택, 거주로 인정받는 사유 정리
정부 부동산 세제개편안은 실거주 요건을 강화하면서, 취학·전근·질병 등 부득이한 사유로 다른 시·군에 옮긴 비거주 기간을 최장 3년까지 거주로 인정하는 예외를 뒀다. 이 예외에 해당하면 집에 실제로 살지 않아도 종부세와 양도세에서 1주택 실거주 혜택을 지킬 수 있다. 다만 손주 돌봄과 같은 시 안의 이사 등은 빠져 4천 건 넘는 보완 의견이 접수됐고, 사유와 3년 기간 모두 법 통과 후 시행령에서 바뀔 수 있는 검토 단계다.
집 살 타이밍 흔드는 세제 재검토, 뭘 볼까
8월 3일 발표된 2026년 세제개편안이 나흘 만에 대통령의 재검토 지시로 확정이 아닌 재검토 국면에 들어갔고, 국민의힘은 거래 장벽을 이유로 원점 재검토와 대출 구조 재설계를 요구했다. 개편안은 종부세와 양도세 기준을 주택 수에서 실거주 여부로 옮기는 방향이라 실거주 계획이 세 부담을 가른다. 매수를 저울질하는 실수요자라면 바뀔 숫자에 서두르기보다 실거주 계획과 적용 시점, 대출 규제를 함께 확인해야 한다.