외곽까지 오른 집값, 전세 구할 때 확인법

상승세, 이제 외곽까지 왔다

집값 상승의 무게중심이 강남·한강벨트에서 서울 외곽으로 옮겨가고 있다. 노원·도봉·강북구, 이른바 노도강과 금천·관악·구로구를 묶은 금관구처럼 중저가 아파트가 몰린 지역이 상승을 주도하는 모습이다. 성북구 길음동의 한 단지는 1년 전 11억원대에서 최근 14억6000만원에 거래되며 신고가를 새로 썼다.

거래량도 특정 지역에 쏠렸다. 노원구는 지난 4월 한 달에만 920건이 거래돼 자치구 평균의 세 배를 넘겼다. 6억원 이하 거래 비중이 20.7%에서 23.6%로 늘어난 데서 보듯, 상대적으로 값이 낮은 단지에 수요가 집중됐다.

왜 외곽으로 몰렸나

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배경에는 대출 규제와 전세난이 함께 있다. 고강도 대출 규제로 자금 여력이 빠듯해진 실수요자들이 진입장벽이 낮은 외곽으로 눈을 돌렸다. 여기에 전세 물량이 줄면서 "전세로 버티느니 사자"는 심리가 매수 전환을 부추겼다.

전세 시장의 압박은 숫자로도 드러난다. 서울 아파트 전세수급지수는 122.5로 약 5년 반 만에 가장 높은 수준까지 올랐다. 지수가 100을 넘으면 공급보다 수요가 많다는 뜻이다.

매매가가 오르면 전세는 시차를 두고 따라온다

매매가와 전세가는 함께 움직이되 속도가 다르다. 매매가가 먼저 뛰고, 전세가는 물량이 마르면서 뒤따라 오르는 경우가 많다. 실제로 외곽 지역 전세 매물은 최근 1년 새 노원구가 63%, 도봉구가 49%, 강북구가 44% 줄었다.

주택산업연구원은 올해 서울 전셋값 상승률이 집값 상승률을 웃돌 것으로 내다봤다. 아파트 입주 물량 감소에 전세의 월세 전환까지 겹친 결과다. 지금 전세를 구하는 사람 입장에선 매물은 적고 값은 오르는 국면을 마주하게 된다.

전세가율이 높다는 신호

문제는 외곽의 전세가율이 이미 상당히 올라와 있다는 점이다. 전세가율은 매매가 대비 전세보증금의 비율로, 이 수치가 높을수록 세입자가 돌려받을 보증금과 집값 사이 완충 구간이 얇아진다.

자치구	전세가율(2026년 5월)
강북	63.48%
중랑	62.9%
금천	62.8%
도봉	60.02%
노원	55.57%

강북구는 2019년 12월 이후, 도봉구는 6년 4개월 만에 60%를 넘어섰다. 전세가율이 높은 상태에서 매매가가 조정되면, 집을 팔아도 보증금을 다 돌려주지 못하는 이른바 깡통전세 위험이 커진다. 지금처럼 값이 오르는 국면에서는 덜 와닿지만, 상승세가 꺾일 때 문제가 드러난다는 점을 염두에 둘 필요가 있다.

외곽 전세, 계약 전 확인할 것

첫째, 계약하려는 집의 전세가율을 실거래가로 직접 따져본다. 보증금이 매매가의 80%를 넘으면 위험 구간으로 보는 시각이 많다. 둘째, 등기부등본에서 근저당 등 선순위 채권을 확인해 내 보증금이 몇 번째 순위인지 본다.

셋째, 전세보증금 반환보증(HUG 등) 가입이 가능한 집인지 확인한다. 공시가격과 선순위 금액에 따라 가입이 막히는 매물도 있다. 넷째, 갱신을 염두에 둔다면 계약갱신청구권과 5% 인상 상한을 미리 계산해 둔다. 값이 오르는 국면일수록 계약서에 특약을 명확히 남기는 편이 안전하다.

출처

1. 노도강 아파트 전세가율 文시절 육박…서울 외곽 집값 더 뛰나
2. 전세난에 밀려 외곽으로…노도강·금관구 신고가 릴레이
3. 집값 2% 오르고 전세는 5% 뛴다…2026년 주택시장 전망