외국인 이상거래 2배, 내 동네도 해당될까
국토부 자료 기준 서울의 외국인 부동산 이상거래 통보는 2024년 64건에서 지난해 135건으로 두 배 넘게 늘었고, 30억원 초과 초고가 거래가 29건에서 62건으로 증가를 주도했다. 다만 이 급증은 서울 전역이 아니라 용산 한남동, 서초 반포동, 영등포 여의도동 같은 초고가 지역에 몰려 있다. 실거주자라면 실거래가공개시스템으로 내 관심 지역이 그 흐름과 겹치는지부터 확인해 외국인 변수의 무게를 판단하는 것이 순서다.
무엇이 2배 뛰었는지부터 정리하면
국토교통부가 국민의힘 김종양 의원에게 낸 자료를 보면, 서울에서 외국인 부동산 이상거래로 통보된 건수는 2024년 64건에서 지난해 135건으로 두 배 넘게 늘었다. 여기서 '이상거래'는 위법이 확정된 거래가 아니라, 거래가격이나 자금조달 과정에 이상 징후가 있어 조사 대상으로 걸러진 뒤 불법 의심이 있어 관계기관에 넘겨진 사례를 뜻한다.
늘어난 곳은 고가 구간이다. 30억원을 넘는 초고가 거래는 29건에서 62건으로, 10억~30억원 구간은 18건에서 28건으로 증가했다.
| 구분 | 2024년 | 2025년 |
|---|---|---|
| 서울 전체 통보 | 64건 | 135건 |
| 30억원 초과 | 29건 | 62건 |
| 10억~30억원 | 18건 | 28건 |
국적별로는 지난해 정리된 383건 중 중국인이 184건으로 48%를 차지해 가장 많았고, 미국인이 107건으로 뒤를 이었다.
어디에 몰렸나
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숫자만 보면 서울 전체가 흔들리는 것처럼 읽히지만, 실제 거래는 몇몇 지역에 쏠려 있다. 12억원 이상 외국인 고가 매수는 용산구 한남동에 28건으로 가장 많았고, 서초구 반포동과 영등포구 여의도동이 각각 19건으로 뒤를 이었다.
지난달 서울에서 집합건물을 산 외국인 130명 가운데 40명, 즉 30.8%가 강남3구와 용산에서 등기를 마쳤다. 이 지역에서는 미국인 매수가 두드러진다. 반대로 노원·도봉·강북구와 금천·관악·구로구에서는 올해 미국인의 매수가 한 건도 없었다.
한 가지 짚을 점은 지표에 따라 주인공이 다르다는 것이다. 위법 의심 통보 건수는 중국인이 절반을 차지하지만, 강남·용산 초고가 매수는 미국인이 주도한다. 원·달러 환율이 1,470원을 넘어 강달러가 이어진 것이 달러 자산 보유자에게 유리하게 작용했다는 분석이 나온다.
내 관심 지역이 겹치는지 확인하는 법
내가 노리는 동네가 이 흐름과 겹치는지는 직접 확인할 수 있다. 가장 기본은 국토부 실거래가공개시스템(rt.molit.go.kr)이다. 동·단지 단위로 실거래를 조회하면 최근 거래 가격대와 거래량 변화를 볼 수 있다. 매수인의 국적까지 공개되지는 않지만, 관심 지역이 위에 나온 초고가 밀집지에 속하는지, 아니면 외국인 매수가 사실상 없는 외곽인지는 가늠할 수 있다.
거래 과정에서 위법이 의심되면 부동산거래질서교란행위 신고센터(1644-9782)나 클린부동산 누리집으로 신고할 수 있다. 다만 이상거래 통보 자체는 조사 단계이지 위법 확정이 아니라는 점은 기억해 둘 필요가 있다.
실거주 매수 경쟁에 미치는 영향, 어떻게 볼까
행동 기준은 지역에 따라 갈린다. 관심 지역이 한남동·반포동·여의도처럼 외국인 고가 매수가 몰리는 곳이라면, 외국인 자금이 호가를 떠받치는 변수로 작동할 수 있어 실거래가 추이를 더 자주 확인하는 편이 낫다.
반대로 노원·구로처럼 외국인 매수가 사실상 없는 지역을 보고 있다면, 외국인 변수는 매수 결정에서 과대평가할 필요가 없다. 이 동네들의 가격을 움직이는 것은 여전히 금리, 대출 규제, 내국인 실수요다.
전체 흐름에서 하나 눈에 띄는 것은 정부가 거래허가구역을 지정한 뒤 수도권 외국인 주택 거래량이 27% 줄었다는 점이다. 규제가 외국인 매수를 어느 정도 눌렀다는 신호다. 결국 외국인 이상거래 급증은 서울 전역의 문제라기보다 초고가 지역에 집중된 현상이며, 내 관심 지역이 그 목록에 없다면 이 뉴스가 곧 내 매수 경쟁 심화를 뜻하지는 않는다.