#깡통전세
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계약 전 등기부등본, 세 칸만 제대로 보기
등기사항전부증명서는 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘어 각각 집의 정보와 소유권, 빚을 보여준다. 갑구의 가압류·경매개시결정, 을구의 근저당 채권최고액과 선순위 채권이 보증금을 위협하는 신호다. 선순위 채권과 보증금 합이 시세를 넘지 않는지 확인하고, 계약일과 잔금일에 등기부를 다시 떼어 변동이 없는지 점검하자.
전세보증보험, 내 집은 가입될까
전세보증금 반환보증은 계약이 끝나고 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 돌려주는 안전장치다. 다만 집값 대비 보증금 비율과 등기부상 권리관계가 가입 가능 여부를 가르기 때문에, 조건이 맞지 않으면 계약 뒤에 거절당할 수 있다. 계약서에 도장을 찍기 전, 전세가율과 선순위 채권을 직접 확인하고 보증기관에 가입 가능 여부를 먼저 물어야 한다.
근저당 채권최고액으로 전세 보증금 위험 따지기
등기부 을구의 채권최고액은 집주인의 실제 빚이 아니라 은행이 우선 회수할 수 있는 상한선으로, 보통 대출 원금의 110~130%로 잡힌다. 세입자는 이 채권최고액 전부를 선순위 빚으로 보고 내 보증금과 합쳐 시세로 나눈 비율로 위험을 가늠해야 한다. 그 합계가 시세의 80%를 넘거나 전세보증보험 가입이 막히면 계약 조건을 다시 따져야 한다.
외곽까지 오른 집값, 전세 구할 때 확인법
노도강·금관구 등 서울 외곽 중저가 지역이 집값 상승을 주도하며 전세가율이 6년 만에 최고 수준까지 올랐다. 매매가가 먼저 오르고 전세 물량이 마르면서 전세가도 시차를 두고 따라 오르는 국면이라, 보증금 완충 구간이 얇아졌다. 외곽에서 전세를 구한다면 전세가율과 등기부 선순위, 반환보증 가입 여부를 계약 전에 직접 확인해야 한다.
등기부등본 세 곳만 봐도 전세 위험 걸러진다
전세 보증금 사고는 대부분 계약 전 등기부등본의 소유자(갑구)·근저당(을구)·가압류 세 항목에서 미리 드러난다. 채권최고액에 보증금을 더해 시세로 나눈 비율이 70%를 넘는지, 소유자가 신탁회사는 아닌지를 보면 회수 위험이 계산된다. 계약 전과 잔금 당일 두 번 발급본으로 확인하고, 전입신고 다음 날 0시에야 대항력이 생긴다는 점까지 챙겨야 한다.
전세대출, 보증보험이 안 되면 왜 막히나
전세대출금은 임대인에게 넘어가 은행이 잡을 담보가 없기 때문에, 은행은 보증기관의 보증서를 담보로 대출을 실행한다. 그래서 선순위 근저당이 많거나 위반건축물·신탁등기·압류 같은 하자가 있어 보증 심사를 통과하지 못하는 집은 대출 자체가 막힌다. 계약서에 도장을 찍기 전에 등기부와 건축물대장을 확인하고 보증 가능 여부를 미리 상담하는 것이 안전하다.
전세 계약 전, 이 서류 3가지는 직접 떼봐라
최근 전세사기는 위조 신분증과 계약서로 소유주 행세를 하거나, 무자본 갭투자로 세입자 보증금을 돌려막는 방식으로 이뤄진다. 이런 수법은 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 임대인 미납국세를 직접 확인하고 전세가율을 따지는 것만으로도 상당 부분 걸러낼 수 있다. 계약 이후에도 잔금일에 등기부를 다시 떼고 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하며 보증보험에 가입하면 보증금을 지키는 장치가 완성된다.