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전세 사라진다 발언, 계약 서둘러야 할까
이재명 대통령은 9월 18일 회견에서 전세가 사라져야 한다고 한 적 없고 줄어드는 흐름을 전망한 것이라고 선을 그었다. 실거주자에게 실제로 영향을 주는 건 발언이 아니라 전세대출 규제인데, 1주택자 DSR 반영처럼 이미 시행된 조치와 아직 검토 단계인 강화안은 구분해서 봐야 한다. 새 규제는 대개 시행일 이후 신규 실행분에 적용되므로, 무주택·1주택 여부와 규제지역·계약 시점을 확인한 뒤 서두를지 판단하는 것이 좋다.
국토장관 후보 영끌 논란, 주담대 규제 신호일까
홍지선 국토교통부 장관 후보자가 10억원대 아파트를 사며 매입가의 절반이 넘는 5억여원을 대출과 처가 차입으로 조달한 사실이 논란이 됐다. 개인의 과거 대출 이력 자체는 정책 방향의 신호로 보기 어렵고, 현행 수도권 주담대 6억 한도와 DSR 규제는 그대로 유지되고 있다. 무주택자는 9월 16일 인사청문회에서 규제 유지·완화와 실거주자 예외에 관한 발언을 확인하는 편이 낫다.
가족에게 빌린 집값, 증여 안 되게 갖출 서류
부모나 장인·장모에게 빌린 돈은 현재 DSR에는 잡히지 않지만 자금조달계획서에는 그대로 드러나며, 차용증·계좌이체·이자지급 기록이 없으면 증여로 간주돼 증여세가 붙는다. 적정 이자율 연 4.6% 기준으로 2억1700만 원까지는 무이자 차용이 가능하지만, 그 이상은 이자를 실제로 지급해야 한다. 계획서 금액과 실제 자금 흐름이 일치하는지, 상환 기록을 남기고 있는지가 확인 포인트다.
생애최초 대출, 일반 주담대와 뭐가 다를까
생애최초 대출은 정책대출인 디딤돌대출의 생애최초 우대와 은행 주담대의 생애최초 LTV 우대 두 갈래로 나뉜다. 디딤돌은 소득·순자산·집값 요건을 맞추면 연 2.85~4.15% 금리에 DTI 60%로 심사해 은행 주담대(1억 초과 시 DSR 40%)보다 유리하다. 사려는 집값과 부부합산 소득, 무주택 이력을 먼저 확인해 디딤돌이 되는지 따져본 뒤 안 되면 은행 생애최초 우대로 넘어가는 순서가 좋다.
캐피탈 주담대, 단기 아니면 부담 커진다
캐피탈사 주택담보대출은 은행보다 금리가 높은 대신 심사가 유연하고 승인이 빨라, 소득 증빙이 어렵거나 은행 한도가 막힌 실수요자가 후순위·단기 자금으로 활용하는 경우가 많다. 금리 차이가 큰 만큼 오래 끌수록 이자 부담이 불어나, 캐피탈은 대체로 짧게 쓰고 갚을 자금에 맞는 선택지다. 상환 기간과 중도상환수수료, 신용점수 하락, DSR 한도 안에서 감당 가능한 월 상환액을 먼저 계산한 뒤 결정하는 편이 안전하다.
후순위담보대출, 조건 따져야 손해 안 본다
후순위담보대출은 1순위 대출이 있어도 받을 수 있지만, 회수 위험 때문에 금리는 높고 한도는 담보여력만큼만 나온다. 담보여력·소득·상환계획이 받쳐 주면 급전 창구가 되지만, 하나라도 흔들리면 경매 시 원금을 떼일 위험이 커진다. 신청 전 남은 DSR과 선순위 대환 같은 대안을 함께 따져 보는 것이 안전하다.
아파트 주담대, 한도 정하는 세 규칙과 금리 비교
아파트 담보대출 한도는 LTV와 DSR, 그리고 수도권·규제지역의 6억 원 절대한도 중 가장 낮은 값으로 정해지며 소득은 DSR을 통해 한도에 직접 반영된다. 2025년 7월 스트레스 DSR 3단계로 한도가 더 줄었고 금리 유형만 바꿔도 한도가 수천만 원 달라진다. 은행은 표면 금리가 아니라 우대조건과 한도를 함께 비교하고, 실거주 의무와 소득·담보 서류를 신청 전에 점검하는 것이 핵심이다.
후순위 담보대출, 언제 쓰고 언제 피하나
후순위 아파트담보대출은 선순위 대출을 뺀 나머지 담보 가치를 잡아 한도를 더 열어주는 대신, 금리가 높고 돈을 돌려받는 순서가 뒤로 밀린다. 규제로 선순위 한도가 막히자 2025년 후순위 대출 건수가 1년 새 약 두 배로 늘었지만, 평균 금리는 연 7%를 넘는다. 상환 계획과 집값 하락 여지를 따져 급전 성격일 때만 쓰는 카드로 접근하는 것이 안전하다.
신용대출로 매매 잔금? 규제지역이 갈림길
신용대출로 잔금을 메우는 것이 금지된 것은 아니지만, 한도가 연소득 이내로 묶여 있고 규제지역에서는 사용 자체가 크게 막혀 있다. 특히 1억 원을 넘는 신용대출을 받으면 1년간 규제지역 주택을 살 수 없고, 신용대출과 주담대는 DSR 40% 안에서 함께 계산돼 한도가 서로 줄어든다. 만기가 짧고 금리가 높은 신용대출은 원리금 부담이 커 향후 대출 여력까지 갉아먹으므로, 규제지역 여부와 DSR 여유부터 확인한 뒤 결정해야 한다.
6억→3억, 계약 전 대출한도 확인하는 법
KB국민은행은 2026년 7월 10일부터 주택 구입 목적 주택담보대출 한도를 6억 원에서 3억 원으로 줄였고, 앞선 정부 규제로 수도권 집값 구간별 상한도 낮아졌다. 매매계약을 먼저 하고 대출을 알아보면 예상보다 자금이 부족해질 위험이 그만큼 커졌다. 계약서에 도장을 찍기 전에 은행별 한도와 본인 DSR을 직접 확인하고, 자금 사정에 따라 계약을 미룰지 정해야 한다.
매매 대출한도는 그대로, 8·13이 줄인 건 전세보증비율
8·13 대책에서 화제가 된 80%에서 70%로의 조정은 집 살 때의 주택담보대출 LTV가 아니라 1주택자 전세대출 보증비율이며, 무주택자와 매매 대출 한도는 이번에 줄지 않았다. 보증비율이 낮아지면 1주택자가 전세로 옮길 때 대출 한도가 줄거나 금리가 오를 수 있어 자기자본을 더 준비해야 하지만, 정확한 감소폭은 은행 심사에 따라 달라 아직 확정되지 않았다. 집을 살 계획이라면 LTV보다 DSR과 소득이 실제 한도를 정하므로, 매수와 전세 시점을 저울질하기 전에 본인 소득 기준 DSR부터 계산해봐야 한다.