캐피탈 주담대, 단기 아니면 부담 커진다

은행이 막히는 지점부터 짚자

은행 주택담보대출이 안 되는 이유는 대개 둘 중 하나다. 소득 대비 갚아야 할 원리금이 많아 DSR 규제에 걸리거나, 소득 증빙이나 신용점수가 은행 기준을 못 넘는 경우다. 특히 프리랜서, 자영업자, 소득 증빙이 불규칙한 사람은 담보 가치가 충분해도 은행 문턱에서 막히곤 한다.

이때 눈에 들어오는 것이 캐피탈사 대출이다. 캐피탈은 저축은행, 보험사와 함께 흔히 2금융권으로 묶인다. 은행에서 안 되던 게 여기서는 되는 경우가 있는데, 그 이유와 대가를 같이 봐야 판단이 선다.

금리, 한도, 심사가 어떻게 다른가

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핵심 차이는 세 가지다. 캐피탈은 심사가 유연하고 승인이 빠른 대신, 금리가 은행보다 높다.

구분	은행(1금융권)	캐피탈(2금융권)
금리	상대적으로 낮음	은행보다 높음
심사	소득·신용 엄격	유연, 증빙 문턱 낮음
승인 속도	느린 편	며칠 내 가능
주된 용도	주력 담보대출	후순위·단기·급전

금리 폭은 시점과 개인 조건, 담보에 따라 달라 하나의 숫자로 못 박기 어렵다. 다만 업권 비교 자료들을 보면 은행이 연 4~7%대에서 움직일 때 2금융권은 8%대 이상으로 올라가는 식으로, 몇 %포인트 차이가 나는 경우가 흔하다. 이 차이가 장기 대출에서는 총이자로 크게 벌어진다.

한도 쪽에서 캐피탈이 자주 쓰이는 방식은 후순위 담보대출이다. 이미 은행에 선순위 대출이 있는 집에 추가로 얹는 구조라, 낮은 금리의 은행 대출은 그대로 두고 부족한 금액만 캐피탈에서 빌릴 수 있다. 심사 기준이 낮아 승인은 수월하지만, 대신 대출을 실행하면 신용점수가 떨어질 수 있다는 점은 감안해야 한다.

DSR은 오해가 많은 부분이다. 2금융권이라고 규제에서 자유로운 게 아니라, 여기도 소득 대비 상환액 기준이 적용된다. 다만 적용 한도와 방식이 은행과 달라 상대적으로 여지가 있는 경우가 있을 뿐이다. 규제 수치는 시점마다 바뀌므로, 지금 기준이 어떤지는 상담 단계에서 반드시 확인하는 게 맞다.

캐피탈을 택하기 전에 따져야 할 것

캐피탈이 무조건 나쁜 선택은 아니다. 문제는 '무엇에 쓰느냐'다. 빠른 승인과 후순위 활용은 급하게, 짧게 쓸 자금에 강점이 있다. 반대로 이 조건에서 몇 년씩 끌고 가면 높은 금리가 이자로 쌓여 부담이 커진다. 그래서 계약 전에 아래를 계산해 보는 편이 낫다.

• 상환 기간: 1~2년 내 갚을 단기 자금인가, 아니면 장기로 끌 돈인가. 장기라면 금리 부담을 다시 따져야 한다.
• 중도상환수수료: 일찍 갚을 계획이라면 수수료가 없거나 낮은 상품인지 확인한다. 3년 이내 상환에 수수료가 붙는 경우가 있다.
• 후순위 이득 비교: 선순위 은행 대출을 유지해 얻는 낮은 금리가, 후순위의 높은 금리를 감수할 만한지 총이자로 비교한다.
• 부대비용: 금리 외에 취급·설정 등 추가 비용이 붙는지 본다.
• 감당 가능한 월 상환액: DSR 한도가 아니라 실제 생활비를 빼고도 감당되는 금액인지 계산한다.

정리하면 캐피탈 주택담보대출은 '은행 다음의 차선'이라기보다 '용도가 다른 도구'에 가깝다. 짧게 쓰고 갚을 급전이나 후순위 보완이라면 검토할 만하고, 장기 주거 자금이라면 은행 조건을 다시 맞추는 쪽을 먼저 알아보는 게 순서다.

출처

1. 후순위 주택담보대출 [1금융권 vs 2금융권] 차이점
2. 제2금융권 담보대출 비교, 1금융권 거절됐다고 끝이 아님
3. 현대캐피탈 주택담보대출 조건, 다른 금융사와 비교