6억→3억, 계약 전 대출한도 확인하는 법

왜 갑자기 한도가 줄었나

지금의 한도 축소는 성격이 다른 두 가지가 겹쳐 있다. 하나는 정부 규제고, 다른 하나는 은행이 스스로 조인 것이다.

정부는 2025년 10월 15일 가계부채 관리 강화 방안을 내놓으며 서울 전역과 경기 일부 지역을 투기과열지구로 묶었다. 이 지역에서는 집값 구간에 따라 대출 상한이 정해진다. 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억~25억 원은 4억 원, 25억 원을 넘으면 2억 원까지만 나온다. 같은 대책에서 생애최초 등의 LTV가 40%로 강화됐고, 대출 심사에 쓰는 스트레스 금리 하한도 1.5%에서 3%로 올랐다. 스트레스 금리가 오르면 실제 이자와 무관하게 심사상 상환 부담이 커져 한도가 줄어든다.

여기에 은행이 한 겹을 더 얹었다. KB국민은행은 2026년 7월 10일부터 주택 구입 목적 주담대 한도를 전국에서 6억 원에서 3억 원으로 낮췄다. 규제지역이 아닌 곳도 적용 대상이다. 다만 이주비·중도금·잔금 같은 집단대출, 보금자리론 등 정책자금, 전세사기 피해자 자금, 대환·재대출은 이 축소에서 빠진다.

은행마다 한도가 다르다

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중요한 건 이 3억 원 축소가 KB의 자체 결정이라는 점이다. 정부가 정한 구간별 상한과 달리, 은행별 자체 한도는 회사마다 다르다. 같은 소득에 같은 집을 사도 A은행은 3억, B은행은 그보다 많이 내줄 수 있다는 뜻이다. 그래서 "6억까지 된다더라"는 지인의 경험이나 몇 달 전 후기를 그대로 믿고 계약에 들어가면 낭패를 볼 수 있다.

구간	정부 상한(수도권 규제지역)	KB 자체 한도
15억 이하	6억 원	3억 원
15억~25억	4억 원	3억 원
25억 초과	2억 원	2억 원

계약 전, 이렇게 확인한다

실제 대출은 정식 매매계약서와 소득자료, 담보 심사를 거쳐 확정되지만, 그 전에 예상 금액을 상당히 좁혀 볼 수 있다.

첫째, DSR을 직접 계산한다. DSR은 연소득 대비 전체 대출 원리금 비율이고, 대개 40%가 벽이다. 여기엔 신용대출과 마이너스통장, 카드론까지 다 들어간다. 금융감독원 금융상품비교공시나 각 은행 대출 시뮬레이션에 소득과 기존 대출을 넣으면 대략의 한도가 나온다.

둘째, 한 은행이 아니라 여러 은행을 함께 알아본다. 자체 한도가 은행마다 다르므로, 거래 은행 한 곳만 보고 결론 내지 말고 주력 시중은행 몇 곳의 사전 상담을 받아 두는 편이 안전하다.

셋째, 기존 빚을 먼저 정리한다. 마이너스통장 한도를 줄이거나 신용대출을 갚으면 DSR에 여유가 생겨 주담대 한도가 회복될 수 있다.

미룰까, 진행할까

판단은 대출 의존도로 갈린다.

자기자본이 충분하고 대출이 잔금의 일부만 채우는 경우라면, 한도 축소가 계약을 흔들 이유가 되긴 어렵다. 예상 한도를 확인한 뒤 진행해도 무리가 없다.

반대로 대출이 매매가의 큰 비중을 차지한다면, 계약금부터 넣고 보는 건 위험하다. 이때는 은행의 대출 가능 여부를 먼저 확인하고, 매매계약서에 "대출이 일정 금액 이상 실행되지 않으면 계약을 해제한다"는 취지의 조건을 넣을 수 있는지 공인중개사·매도인과 협의하는 게 현실적이다. 규제와 은행 방침이 몇 달 단위로 바뀌고 있어, 계약과 잔금 사이 기간이 길수록 그사이 한도가 또 달라질 여지도 감안해야 한다.

결정을 미루라는 말이 아니다. 한도를 모른 채 계약금을 거는 순서만 피하면 된다.

출처

1. 서울·경기 12곳 주담대 한도 축소…25억 초과 주택 2억 원까지만 (정책브리핑)
2. 국민은행, 10일부터 주담대 한도 6억→3억 (한국경제)
3. 주택담보대출 가능금액 확인하는 법 (뱅크몰)