세제개편 재검토, 청약 지금 넣을까
정부가 8월 3일 세제개편안을 발표한 지 나흘 만에 ISA를 비롯한 개편안을 전면 재검토하라는 지시가 나오면서 종부세·양도세까지 다시 손질하는 흐름에 들어갔고, 국민의힘은 보유세와 거래세를 동시에 올렸다며 강하게 반발하고 있다. 개편의 큰 방향은 실거주자에게 유리하고 비거주·다주택·고가 보유에 불리하게 짜여, 청약 실수요자는 취득세 감면과 종부세 실거주 요건 같은 세금 변수를 함께 따져 봐야 한다. 매물 증가라는 기회와 세부안 미확정이라는 불확실성이 맞서는 만큼, 곧바로 실거주가 가능한지가 지금 넣을지 기다릴지를 가르는 핵심 갈림길이다.
발표 일주일 만에 "다시 보겠다"
정부는 8월 3일 2026년 세제개편안을 발표했다. 그런데 나흘 뒤인 8월 7일, 이재명 대통령이 상황점검회의에서 개인종합자산관리계좌(ISA) 개편과 이른바 '주가 누르기 방지법'을 전면 재검토하라고 지시하면서 분위기가 급변했다. "정확하게 준비도 하지 않고 왜 그렇게 했느냐"는 취지였다. ISA뿐 아니라 종합부동산세와 양도소득세 개편안도 여론과 국회 논의를 반영해 다시 손질하는 흐름에 들어갔다.
배경에는 거센 반발이 있다. 입법예고 기간에 부동산 세제 항목에만 4,000건이 넘는 의견이 쏟아졌는데, 상당수가 실거주 예외를 넓혀 달라는 요구였다. ISA는 연간 납입한도 이월을 없애고 계약기간을 최대 5년으로 묶은 점이 "장기 자산 형성이라는 취지와 어긋난다"는 비판을 받았다. 요컨대 지금 발표된 개편안은 확정된 법이 아니라, 일부가 다시 열린 '초안'이라는 점을 먼저 기억해야 한다.
국민의힘은 무엇에 반발하나
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국민의힘은 부동산 세제 패키지를 "세금폭탄 투하 선언"이라며 총공세를 폈다. 정점식 원내대표는 보유세(종부세)와 거래세(양도세)를 동시에 올리는 방식이 "거래세를 낮추라"는 경제협력개발기구(OECD)의 권고에 역행하며, 늘어난 부담이 결국 전월세 가격으로 전가될 것이라고 주장했다. 당 소속 의원들은 "보유세와 거래세를 다 올려 오도 가도 못하게 만들면 공급만 줄어든다"며 강화된 거주요건이 1세대 1주택자의 이사 자유를 제약한다는 점도 문제 삼았다. ISA에 대해선 안철수 의원이 "증시를 모르는 사람이 만든 듯하다"며 백지화를 요구했다.
다만 전월세 전가나 집값 방향에 대한 이런 주장은 정치권의 입장이라는 점을 감안해서 들을 필요가 있다. 실제 시장 효과를 두고는 전문가들 사이에서도 의견이 갈린다.
청약을 앞뒀다면 볼 변수들
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세부안이 아직 확정되지 않았지만, 개편의 큰 방향은 분명하다. '실제로 들어가 사는 사람'에게 유리하고, 집을 여러 채 갖거나 비싼 집을 실거주 없이 보유하는 쪽에 불리하게 짜였다. 청약을 앞둔 실수요자라면 이 방향에서 몇 가지 세금 변수를 짚어 볼 만하다.
먼저 취득세는 대체로 유리하고 이미 시행 중이다. 생애최초 주택 취득세 감면이 최대 200만원까지 적용되고 소득 요건도 폐지돼 2028년 말까지 이어지는데, 본인 거주 목적과 3년 실거주가 조건이다. 반면 종부세는 개편 방향상 실거주 여부가 갈림길이 된다. 개편안은 1세대 1주택 공제를 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 나눴다. 그래서 세입자가 살고 있는 이른바 '세 낀 집'을 분양·매입해 곧바로 들어가 살지 못하면, 실수요자인데도 비거주 1주택자로 분류돼 종부세 부담이 커질 수 있다는 우려가 나온다. 양도세 역시 장기보유특별공제가 거주 중심으로 바뀌어, 사서 실제로 사는 편이 나중에 팔 때 세금 면에서 유리해진다.
지금 넣을까, 기다릴까
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이제 판단이다. 지금 넣는 쪽에 힘을 싣는 논거는 매물이다. 보유세 부담이 본격화되기 전에 다주택자가 집을 내놓으면서 매물이 늘어날 수 있고, 이 시기를 실수요자의 선별 매수 기회로 보는 전문가도 있다. 청약 제도 자체도 청약통장 인정액이 월 25만원으로 오르고 배우자 가입기간을 가점에 더할 수 있게 되는 등 실수요에 우호적으로 정비됐다. 분양가상한제가 적용되는 단지라면 시세보다 낮게 사는 안전마진도 있다.
반대로 기다림을 정당화하는 논거는 불확실성이다. ISA·종부세·양도세가 모두 재검토 상태여서, 실거주 예외의 범위나 기준선 같은 최종 조건이 국회를 통과하는 9월 초 이후에야 확정된다. 게다가 집값 방향을 두고 "강남권은 매도 압력으로 조정 여지가 있다"는 견해와 "공급 부족이 하방을 막는다"는 견해가 팽팽히 맞선다. 기다린다고 반드시 더 싸게 산다는 보장은 없는 셈이다.
결국 이 결정은 개인의 자금 사정과 실거주 계획에 달렸다. 다만 개편의 무게중심이 '실제로 들어가 사는 것'에 실려 있다는 점만은 분명하다. 청약에 당첨돼 곧바로 실거주할 수 있는 상황이라면 세제 방향이 오히려 유리하게 작용하고, 세 낀 집을 노리거나 실거주가 어려운 경우라면 확정된 세부안을 확인한 뒤 움직이는 편이 안전하다는 것이, 지금까지 나온 정보로 정리할 수 있는 지점이다.