집 비운 1주택자, 비거주 예외로 인정받는 조건
2026년 종부세 개편으로 1주택 기본공제가 14억원으로 오르지만, 그 집에 살지 않는 비거주 1주택은 공제가 9억원으로 줄어 세 부담이 커진다. 정부는 취학·전근·부모봉양 같은 부득이한 사유로 집을 비운 경우 비거주 기간을 거주로 인정해 주기로 하되 조건과 기간을 제한했다. 예외를 받으려면 본인 소유 집에서 1년 이상 살다 다른 시·군으로 옮겼어야 하고 인정 기간은 최장 3년이며, 세부 사유는 아직 시행령에서 조정될 수 있다.
이제는 '몇 채'가 아니라 '어디 사느냐'다
2026년 종부세 개편안의 핵심은 기준선을 바꾼 데 있다. 지금까지는 '집을 몇 채 가졌느냐'가 세금을 갈랐다면, 앞으로는 '얼마짜리 집을, 실제로 살면서 갖고 있느냐'가 기준이 된다.
1세대 1주택자의 기본공제는 공시가격 12억원에서 14억원으로 오른다. 시가로는 약 20억원 수준이다. 다만 여기엔 조건이 붙는다. 같은 1주택이라도 그 집에 실제로 사는 경우에만 14억원이 적용되고, 살지 않는 비거주 1주택은 공제가 9억원으로 줄어든다. 집을 딱 한 채만 가졌어도, 그 집에 살지 않으면 종부세가 더 나오는 구조다.
숫자로 보면 차이가 분명하다. 시가 20억원대의 비거주 1주택을 기준으로 하면, 종부세는 현행 약 69만원에서 개편 시행 시 약 190만원으로 2.75배가량 늘어난다. 5억원의 공제 차이가 실제 세액에서 이렇게 벌어진다.
지방 발령·자녀 학업으로 집을 비웠다면
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문제는 살지 않는 이유가 투기가 아니라 어쩔 수 없는 사정인 경우다. 지방으로 발령이 나거나, 자녀 학교 때문에 온 가족이 이사하거나, 부모를 모시러 집을 떠난 사람들이다. 이들까지 '비거주'로 묶어 세금을 더 매기는 건 부당하다는 반발이 이어졌고, 정부는 부득이한 사유를 거주로 인정해 주는 예외를 두기로 했다.
현재 안에서 인정되는 부득이한 사유는 다음과 같이 구체화됐다.
- 고등학교·대학교 취학
- 직장 변경·전근 등 근무상 형편
- 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병
- 학교폭력 피해에 따른 전학
- 취학·근무상 형편으로 인한 해외 체류
- 60세 이상 직계존속 동거봉양
예외를 받으려면 갖춰야 할 조건
사유에 해당한다고 자동으로 인정되는 건 아니다. 몇 가지 요건을 함께 충족해야 한다.
먼저 본인 소유의 그 집에서 1년 이상 실제 거주한 이력이 있어야 한다. 처음부터 살아 본 적 없이 세만 놓던 집은 대상이 아니다. 그리고 위의 부득이한 사유로 다른 시·군으로 거주지를 옮긴 경우여야 한다. 같은 시·군 안에서의 이사는 해당되지 않는다. 마지막으로 비거주 기간을 거주로 인정해 주는 기간은 최장 3년으로 제한된다. 사정이 3년을 넘겨 길어지면 그 이후는 비거주로 돌아간다.
세 조건을 뒤집어 보면 자기 상황을 점검하는 체크리스트가 된다. 그 집에 1년 넘게 살았는가, 다른 시·군으로 옮겼는가, 떠나 있는 기간이 3년 안인가. 셋 다 '그렇다'이고 사유가 목록에 있다면 예외를 기대할 수 있다.
아직 확정이 아니라는 점이 중요하다
여기서 짚어야 할 대목이 있다. 이 내용은 개편안이자 시행 전 단계다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 "법 통과 후 시행령을 개정하면서 국민 의견을 더 듣고 최대한 신축적으로 검토하겠다"고 밝혔다. 세부 사유는 더 조정될 수 있다는 뜻이다.
실제로 현재 안을 두고 반발이 크다. 취학이 고등학교·대학교만 인정되면서 "중학교 때문에 이사한 건 왜 안 되느냐"는 지적이 나오고, 손주 돌봄이나 60세 미만 부모 봉양도 포함해 달라는 요구가 이어졌다. 개편안에 대한 국민 의견은 3천 건을 넘겼다.
시행 시점도 당장은 아니다. 기본공제와 공정시장가액비율 조정은 2027년부터, 세율 체계 일원화는 2028년, 양도세의 거주 중심 개편은 2029년으로 예정돼 있다. 지금 집을 비운 1주택자가 할 일은 세금을 새로 계산하는 게 아니라, 자기 사정이 인정 사유와 요건에 들어맞는지 확인하고 시행령 확정 내용을 지켜보는 것이다.