전세 확정일자, 늦으면 보증금 순위 밀린다
확정일자는 경매 때 보증금을 먼저 돌려받는 우선변제권을 만드는 절차라, 전입신고와 함께 입주일에 받는 것이 원칙이다. 미루는 사이 집에 근저당이 설정되면 보증금이 뒤로 밀려 일부 또는 전액을 못 받을 수 있다. 이미 늦었다면 지금이라도 확정일자를 받고 등기부등본으로 선순위 채권을 확인하는 것이 우선이다.
확정일자가 왜 그렇게 중요한가
전세 세입자가 보증금을 지키는 힘은 두 가지에서 나온다. 대항력과 우선변제권이다. 대항력은 집에 실제로 살면서(주택 인도) 전입신고를 하면 생긴다. 이것만으로도 집주인이 바뀌어도 계속 살 권리는 지킨다.
문제는 집이 경매로 넘어갈 때다. 이때 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받으려면 우선변제권이 있어야 하는데, 우선변제권은 대항요건에 더해 계약서에 '확정일자'를 받아야 생긴다. 확정일자가 없으면 후순위로 밀려 남는 돈만 받게 된다. 확정일자를 받아 두는 게 그래서 중요하다.
늦으면 무슨 일이 생기나
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확정일자를 미루는 사이 집주인이 집을 담보로 대출을 받아 근저당이 설정되면, 그 근저당이 내 우선변제권보다 앞선다. 집이 경매에 넘어가면 은행이 먼저 배당을 받고, 남은 금액에서만 내 보증금을 회수한다. 선순위 채권이 크면 보증금을 통째로 떼일 수도 있다.
주의할 지점이 하나 더 있다. 대항력은 전입신고를 한 '다음 날 0시'부터 효력이 생긴다. 이 하루의 공백 때문에, 잔금을 치른 날 집주인이 곧바로 근저당을 설정하면 근저당이 앞설 수 있다. 실제로 전입신고일과 근저당 설정일이 같으면 근저당이 선순위가 된다.
전입신고와 함께 처리하는 순서
정리하면 확정일자는 미룰 이유가 없다. 잔금을 치르고 이사한 날, 전입신고와 확정일자를 같은 날 함께 처리하는 게 원칙이다.
- 잔금 치르기 직전, 등기사항증명서(등기부등본)를 다시 떼어 근저당·가압류가 없는지 확인한다.
- 입주일에 전입신고를 한다. 실제 거주와 전입신고로 대항력 요건을 갖춘다.
- 같은 날 확정일자를 받는다. 이걸로 우선변제권이 만들어진다.
확정일자 받는 방법은 세 가지다.
| 방법 | 비용 | 특징 |
|---|---|---|
| 주민센터 방문 | 약 600원 | 전입신고와 동시 처리 |
| 인터넷등기소(iros.go.kr) | 약 500원 | 24시간 온라인 신청 |
| 정부24 전월세신고 | 무료 | 신고하면 확정일자 자동 부여 |
이사 당일 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 한 번에 끝내는 방법이 가장 간단하다. 주말이나 야간이라면 인터넷등기소에서 먼저 확정일자를 받아 둘 수 있다.
이미 늦었다면 이렇게 확인하라
깜빡하고 며칠이 지났다면 순서가 이렇다.
- 지금이라도 즉시 확정일자를 받는다. 소급은 안 되지만, 받은 날부터라도 순위가 생기므로 미루면 미룰수록 불리하다.
- 등기사항증명서를 발급해 확정일자를 받기 전에 잡힌 근저당·가압류가 있는지, 금액이 얼마인지 확인한다.
- 선순위 채권이 있다면 전세보증금 반환보증(HUG·SGI) 가입이 가능한지 알아본다. 가입 조건은 선순위 채권 규모에 따라 갈린다.
- 계약이 끝날 때까지 전출하거나 주소를 옮기지 않는다. 주소를 빼면 대항력 자체가 사라진다.
확정일자를 받았는지 기억이 가물가물하다면, 계약서에 부여 도장이 있는지 또는 인터넷등기소에서 부여 내역을 조회해 확인할 수 있다. 보증금이 큰 만큼, 불안한 상황이라면 법무사나 변호사 상담을 받아 보는 편이 안전하다.