#전입신고
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전세 잔금일, 입금 전 확인 순서와 대항력 함정
세입자의 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기지만 임대인이 잔금 당일 설정한 근저당은 접수 즉시 효력이 생겨 보증금보다 앞설 수 있다. 그래서 잔금일에는 이체 직전 등기부를 다시 떼어 선순위 권리를 확인하고, 문제가 없을 때 입금한 뒤 같은 날 전입신고와 확정일자를 마쳐야 한다. 다음 날까지 새 권리 설정을 금지하는 특약과 국세 완납·관리비 정산 확인, 당일 처리 계획을 미리 챙기면 된다.
등기부 보는 법과 내 권리 지키는 순서
등기사항전부증명서(등기부등본)는 표제부·갑구·을구로 나뉘어 부동산의 현황과 소유권, 근저당 같은 권리관계를 공시한다. 매매는 잔금일부터 60일 안에 소유권이전등기를 해야 하고, 전세는 전입신고와 확정일자를 갖춰야 보증금을 지킬 대항력·우선변제권이 생긴다. 계약 전과 잔금 당일 등기부를 다시 확인하고 잔금일 권리변동 금지 특약을 넣는 것이 권리를 지키는 가장 확실한 순서다.
집주인이 미뤄도 세입자가 직접 하는 전월세 신고
전월세 신고제는 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 넘는 계약을 30일 안에 신고하도록 한 제도로, 2025년 6월 이후 계약부터 안 지키면 과태료가 붙는다. 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되지만, 보증금을 지키는 또 다른 축인 전입신고는 따로 해야 한다. 집주인이 신고를 미뤄도 세입자가 계약서만 있으면 단독으로 신고할 수 있다.
전세 계약서, 보증금 지키는 특약과 순서
전세 계약 당일에는 등기부등본 최신본을 다시 떼어 확인하고, 계약하러 온 사람이 실제 소유자인지 신분증과 입금 계좌를 대조한 뒤, 보증금을 지키는 특약을 계약서에 명시하는 순서로 움직여야 한다. 전입신고의 대항력은 신고한 다음 날 0시에 생겨 잔금일에 하루의 빈틈이 발생하므로, 특약과 확정일자·전입신고·보증보험으로 이 공백을 메우는 것이 핵심이다. 소유자 명의 계좌로만 송금하고, 근저당 말소와 담보권 설정 금지 특약을 넣고, 전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하는 것이 보증금을 지키는 길이다.
이사 서류, 정부24로 되는 것과 안 되는 것
전입신고와 확정일자, 건축물대장, 주민등록등본은 정부24에서 온라인으로 처리되지만 등기부등본은 대법원 인터넷등기소, 부동산·금융용 인감증명서는 주민센터 방문이 필요하다. 계약 전 검증용과 이사 후 신고용으로 서류를 나눠 순서대로 처리하면 헛걸음을 줄일 수 있다. 최근 정부24 해킹으로 개인정보 유출이 확인된 만큼 계정 비밀번호와 발급 서류의 주민번호 관리에도 주의해야 한다.
전세 확정일자, 늦으면 보증금 순위 밀린다
확정일자는 경매 때 보증금을 먼저 돌려받는 우선변제권을 만드는 절차라, 전입신고와 함께 입주일에 받는 것이 원칙이다. 미루는 사이 집에 근저당이 설정되면 보증금이 뒤로 밀려 일부 또는 전액을 못 받을 수 있다. 이미 늦었다면 지금이라도 확정일자를 받고 등기부등본으로 선순위 채권을 확인하는 것이 우선이다.
비거주 1주택 종부세 커진다, 전입 판단 기준은
2026년 세제개편안은 1주택 종부세 기본공제를 실거주 14억 원, 비거주 9억 원으로 차등하고, 당정은 전근·교육 등 불가피한 사유의 비거주자에 대해 거주 인정을 확대하기로 공감대를 모았다. 예외 사유에 해당하면 전입 없이도 부담을 덜 수 있지만, 해당하지 않으면 비거주 세 부담이 실거주보다 크게 벌어질 수 있다. 개편안이 아직 확정되지 않은 만큼 9월 국회 제출 내용을 확인하고, 전입 전환의 실익과 비용을 함께 따져야 한다.