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전세 수리비·원상복구, 특약 한 줄이 가른다
전세 수리비와 퇴거 시 원상복구 책임은 민법이 큰 틀만 정하고 구체적 경계는 당사자의 특약으로 정해진다. 임대인의 수선의무와 통상의 손모 개념을 모르면 집주인 요구에 끌려가 보증금에서 복구비를 공제당할 수 있다. 입주 전 하자를 사진과 특약으로 남기고 수리비 부담을 금액으로 적어 두면 분쟁을 크게 줄일 수 있다.
월세·보증금 잘못 보냈다면, 돌려받는 순서
계좌번호나 금액을 잘못 입력해 월세나 보증금을 엉뚱한 곳에 보냈다면, 가장 먼저 돈을 보낸 은행에 착오송금 반환을 신청하는 것이 순서다. 받는 사람이 돌려주지 않으면 예금보험공사의 착오송금 반환지원제도로 넘어갈 수 있는데, 1건당 5만원 이상 1억원 이하를 이체일로부터 1년 안에 신청해야 한다. 큰돈을 보내기 전에는 지연이체 서비스와 계좌·금액 재확인으로 애초에 실수를 막는 편이 가장 확실하다.
재건축 이주, 옆 동네 전세가 먼저 마르는 이유
재건축 이주가 몰리면 인근 전세는 가격이 오르기 전에 매물부터 사라지며, 목동 주변에서는 이주 전인데도 전세 매물이 1년 새 크게 줄었다. 이 흐름은 이주 공고에서 이주 기간을 거쳐 철거로 이어지는 단계가 있어 세입자가 시점을 미리 가늠할 수 있다. 갱신이라면 계약갱신청구권으로 5% 상한을 지키고, 새 계약이라면 등기부와 건축물대장을 확인한 뒤 전입신고·확정일자와 보증보험으로 보증금을 지키는지 점검해야 한다.
전세사기 피해자 인정, 4요건·절차·이의신청
전세사기 피해자로 인정되려면 대항요건, 보증금 5억 원 이하(최대 7억), 2인 이상 다수 피해, 임대인의 기망 의심이라는 네 요건을 함께 충족해야 한다. 신청은 지원관리시스템이나 관할 시·도에 하고 시·도 조사 30일, 위원회 결정 30일(15일 연장)의 순서로 진행된다. 부결되면 송달일부터 30일 안에 이의신청을 해야 하며, 새 사정이 생기면 재신청도 가능하다.
보증금 지키려면, 집주인 세금부터 열어본다
임대인의 세금 체납은 경매 시 당해세 우선변제로 세입자의 보증금보다 먼저 배당될 수 있고, 압류 등기 전에는 등기부에도 드러나지 않는다. 계약 전 완납증명서 요구와 미납국세 열람제도로 두 번 확인하고 그 사이의 공백은 완납·해제 특약으로 메우는 것이 안전하다. 체납이 없으면 진행, 소액이면 특약을 건 조건부 진행, 과다하거나 임대인이 비협조적이면 계약을 멈추는 것이 판단 기준이다.
집주인이 미뤄도 세입자가 직접 하는 전월세 신고
전월세 신고제는 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 넘는 계약을 30일 안에 신고하도록 한 제도로, 2025년 6월 이후 계약부터 안 지키면 과태료가 붙는다. 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되지만, 보증금을 지키는 또 다른 축인 전입신고는 따로 해야 한다. 집주인이 신고를 미뤄도 세입자가 계약서만 있으면 단독으로 신고할 수 있다.
전세 보증금 올려달라면, 갱신·대출·월세·이사 따져보기
올해 서울 중저가 전세는 1~9월 10% 넘게 올라 보증금 인상 요구가 흔해졌다. 계약갱신요구권을 아직 쓰지 않았다면 인상을 5% 이내로 묶을 수 있지만, 이미 썼거나 신규 계약이면 상한이 없어 대출·월세 전환·이사를 비용으로 비교해야 한다. 전세대출 금리와 법정 전환율(4.75%)을 견줘 유리한 쪽을 고르고, 재계약 전 등기부등본과 확정일자를 확인하는 것이 핵심이다.
보증금 지키는 두 길, 조건 따라 답이 다르다
HUG가 전세금을 직접 맡아 계약 종료 때 세입자에게 100% 돌려주는 전월세 안심신탁 전담센터가 9월 22일 문을 열면서, 기존 전세보증보험과 어느 쪽이 나은지 따져볼 상황이 됐다. 안심신탁은 사고가 난 뒤 대신 갚아주는 보증보험과 달리 집주인이 보증금 자체를 만지지 못하게 막는 사전 예방형이라, 보증금이 흐르는 경로부터 다르다. 지금 당장 계약하는 집이라면 선택지는 보증보험 쪽에 가깝고, 10월 이후 나오는 안심신탁 매물이라면 반환보증을 따로 들 필요가 있는지부터 확인해야 한다.
전세 확정일자, 늦으면 보증금 순위 밀린다
확정일자는 경매 때 보증금을 먼저 돌려받는 우선변제권을 만드는 절차라, 전입신고와 함께 입주일에 받는 것이 원칙이다. 미루는 사이 집에 근저당이 설정되면 보증금이 뒤로 밀려 일부 또는 전액을 못 받을 수 있다. 이미 늦었다면 지금이라도 확정일자를 받고 등기부등본으로 선순위 채권을 확인하는 것이 우선이다.
전세 특약, 보증금 지키는 6가지 조항과 체크리스트
세입자의 대항력은 이사와 전입신고를 마친 다음 날 0시에야 생겨, 잔금일과 그 사이 하루의 공백에서 보증금 사고가 집중된다. 계약서에 인쇄된 조항은 이 공백과 세금·대출 위험을 막지 못하므로, 당사자가 직접 합의해 적는 특약이 실제 방어선이 된다. 근저당 설정 금지, 세금 체납 고지, 대출·보증 불가 시 계약금 반환 같은 문구가 특약란에 들어갔는지 계약 전에 확인해야 한다.
재건축 명도소송 통보, 세입자가 할 일
은마아파트 재건축조합이 4,424가구 이주 개시와 동시에 세입자 전원을 상대로 명도소송과 점유이전금지가처분을 예고했다. 이는 즉시 퇴거가 아니라 이주 지연을 막으려 미리 걸어두고 이주하면 취하하는 방식이지만, 재건축 세입자는 주거이전비가 없어 보증금을 지키는 일이 관건이다. 통보를 받으면 임대차 종료 시점, 임차권등기명령 같은 보증금 보전장치, 이주 일정을 순서대로 확인하는 것이 실질적이다.