묵시적 갱신 전세, 해지 3개월은 이렇게 센다

통지받은 날부터 3개월, 세입자 기준으로 계산한다

묵시적으로 연장된 전세를 끝내고 싶다면 핵심은 하나다. 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝난다. 내가 "나가겠다"고 말한 날이 아니라 임대인이 그 말을 받은 날이 기산점이라는 점이 특히 중요하다.

이 글은 묵시적 갱신이 어떤 경우에 성립하는지, 세입자와 임대인의 해지 통보가 어떻게 다른지, 그리고 통보 이후 보증금을 돌려받기까지의 절차를 순서대로 정리한다.

내 계약이 묵시적 갱신이 맞는지부터

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묵시적 갱신은 아무 계약에나 붙는 말이 아니다. 주택임대차보호법상 요건이 있다. 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않고, 세입자도 만료 2개월 전까지 별말이 없으면 계약은 이전과 같은 조건으로 자동 갱신된다. 이때 존속기간은 2년으로 본다.

예외도 있다. 세입자가 두 달치 월세에 해당하는 금액을 연체했거나 세입자로서 의무를 크게 어긴 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않는다. 전세라 월세 연체가 없다면 대부분 이 요건에 해당해 자동 갱신된 상태일 가능성이 높다.

한 가지 유의할 점은, 만료가 코앞이라고 해서 통보가 늦은 것은 아니라는 사실이다. 일단 묵시적 갱신으로 넘어간 계약이라면 통보 시점이 언제든 3개월 규정이 그대로 적용된다. 반대로 아직 만료 2개월 전이라면, 굳이 갱신을 기다리지 않고 그 안에 갱신 거절 의사를 밝혀 계약을 만료일에 맞춰 끝낼 수도 있다.

세입자와 임대인, 통보 권한이 다르다

여기서 세입자와 임대인의 처지가 갈린다. 묵시적 갱신이 일단 성립하면, 계약을 중간에 끝낼 수 있는 쪽은 세입자뿐이다. 세입자는 갱신된 계약이라도 원할 때 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생긴다.

반대로 임대인은 묵시적 갱신을 막고 싶었다면 갱신이 성립하기 전, 즉 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절을 통지했어야 한다. 그 시기를 놓쳐 자동 갱신이 된 뒤에는 임대인이 세입자처럼 마음대로 계약을 끊을 수 없다. 임대인이 뒤늦게 해지를 통보해도 효력이 인정되지 않는다.

구분	세입자	임대인
갱신 후 해지	언제든 통지 가능	임의 해지 불가
효력 발생	임대인 수령 후 3개월	해당 없음

통보 이후 보증금은 언제 돌려받나

해지 통지가 임대인에게 도달하고 3개월이 지나면 임대차는 종료된다. 다만 종료됐다고 해서 곧바로 보증금이 들어오는 것은 아니다. 법은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 본다. 그래서 세입자는 보증금을 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되고, 임대인은 집을 돌려받을 때 보증금을 내주면 된다. 두 의무가 동시이행 관계에 있는 셈이다.

실무적으로 정리하면 이렇다. 첫째, 내 계약이 묵시적 갱신 상태가 맞는지 확인한다. 둘째, 나가려는 날에서 최소 3개월 앞서, 임대인이 언제 받았는지 입증할 수 있는 방법(내용증명 등)으로 해지를 통지한다. 셋째, 통지 도달일부터 3개월이 지나면 보증금 반환과 집 인도를 동시에 진행한다. 3개월을 임대인 수령일 기준으로 역산하는 것, 이것 하나만 챙겨도 이사 일정이 꼬이지 않는다.

출처

1. 찾기쉬운 생활법령정보 - 임대차 계약의 묵시적 갱신
2. 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차계약의 종료