기준금리 3%, 잔금 앞둔 주담대 어떻게 하나

3%가 된 기준금리, 왜 지금 올렸나

한국은행 금융통화위원회가 8월 27일 기준금리를 연 2.75%에서 3.0%로 0.25%포인트 인상했다. 지난달 16일에 이은 두 달 연속 인상이다.

배경은 세 가지가 겹친다. 8월 소비자물가가 다시 3%대로 올라설 가능성이 커졌고, 수도권 집값 상승세가 꺾이지 않으며, 2분기 가계부채는 사상 처음 2,000조 원을 넘어섰다. 물가와 집값, 빚을 한꺼번에 누르려는 결정이다. 다만 한은은 앞으로 한 번 정도 더 올리는 선에 그칠 것이란 신호를 줬다. 추가 인상 여지는 있지만 폭은 제한적이라는 뜻이다.

변동과 고정, 반영되는 길이 다르다

Mikhail Nilov

대출을 앞둔 사람에게 중요한 건 이 25bp가 내 금리에 어떻게, 언제 옮겨붙느냐다. 변동금리와 고정금리는 준거로 삼는 지표가 달라 반영 경로부터 갈린다.

변동금리 주담대는 코픽스(COFIX)에 연동된다. 코픽스는 은행이 자금을 조달하는 데 든 비용을 반영하는 지표라, 기준금리 인상이 예금·채권 금리를 거쳐 시차를 두고 스며든다. 즉 이미 변동금리로 받은 사람은 이번 인상분이 다음 금리 변동 주기에 반영된다.

고정형(혼합형) 주담대는 은행채 5년물을 준거로 삼는다. 채권시장은 앞으로의 금리 방향을 미리 반영하므로, 고정금리는 기준금리 발표 전부터 시장 기대에 따라 먼저 움직이는 경우가 많다. 시장 일부에서는 이번 인상 사이클에서 고정형 주담대 금리가 연 8%를 넘길 수 있다는 전망도 나온다. 다만 이는 확정된 수치가 아니라 시나리오다.

숫자의 의미를 단순 계산으로 가늠하면, 원금 3억 원짜리 변동금리 대출은 0.25%포인트 인상이 이론적으로 연 75만 원, 월 6만 원 남짓의 이자 증가에 해당한다. 실제 반영폭은 은행과 상품, 코픽스 반영 시점에 따라 달라진다.

잔금일이 코앞이라면

잔금일이 임박했다면 이미 대출 승인과 조건이 확정된 단계일 가능성이 크다. 이때 실행 금리는 대체로 승인·약정 시점의 조건을 따르므로, 확정된 조건대로 실행을 마치는 편이 변수에 덜 흔들린다. 실행을 미룰수록 코픽스 상승분이 신규 금리에 반영될 여지가 커진다. 변동금리로 실행한다면, 앞으로의 인상분이 시차를 두고 붙는다는 점을 감안해 상환 여력을 미리 점검해두는 게 좋다.

아직 여유가 있다면

잔금까지 시간이 남아 금리 유형을 고를 수 있다면 기준을 세워두자. 축은 변동과 고정의 현재 금리차, 그리고 앞으로의 방향이다. 한은이 추가 인상을 한 번 정도로 제한할 뜻을 비친 만큼 금리가 정점 부근에 가까워졌다고 본다면, 고정을 무리해서 확정하기보다 변동과의 금리차를 따져볼 여지가 있다. 반대로 상환 기간이 길고 매달 이자가 일정해야 하는 조건이라면, 다소 높더라도 고정의 안정성이 값을 한다.

실행 전 이것부터 비교하라

어느 쪽이든 실행 전 확인할 항목은 겹친다.

• 변동과 고정의 실제 금리차: 오늘 기준 두 유형의 격차부터 본다.
• 코픽스 기준: 변동금리라면 신규취급액 기준인지 잔액 기준인지에 따라 반영 속도가 다르다.
• 중도상환수수료: 나중에 갈아탈 생각이면 수수료 조건과 면제 시점을 확인한다.
• 우대금리 요건: 급여이체·카드실적 등 조건 충족 여부로 금리가 갈린다.

정리하면, 이번 인상 자체보다 그것이 변동과 고정에 어떤 속도로 반영되는지를 이해하고, 잔금까지 남은 시간에 맞춰 실행 시점과 금리 유형을 정하는 것이 실질적인 대응이다.

출처

1. 한은, 기준금리 3%로 인상…물가·집값 선제 대응
2. [오늘 부동산] 기준금리 3% 시대…부동산 '거래절벽' 우려
3. 기준금리 3%…은행 대출금리 상승 압력 커진다