집값 올라도 재산세는 상한선까지만 오른다
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율과 세율을 적용해 정해지고, 1세대 1주택자는 비율과 세율을 모두 낮게 적용받는다. 공시가격이 올라도 전년 대비 인상폭은 세부담상한에 막혀 집값 상승률이 그대로 세금에 반영되지는 않는다. 과세기준일인 6월 1일 소유자에게 1년치가 부과되므로 매수·매도 잔금일을 이 기준으로 확인해야 한다.
재산세는 집값이 아니라 공시가격에서 출발한다
재산세는 실제 거래가격이 아니라 정부가 매년 발표하는 공시가격을 기준으로 매긴다. 서울 아파트를 사거나 보유 중이라면, 세금의 출발점이 내가 치른 매매가가 아니라 국토교통부가 공시한 가격이라는 점을 먼저 잡아두는 게 좋다.
계산은 세 단계다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하고, 여기에 세율을 적용한다. 공정시장가액비율은 공시가격을 과세표준에 얼마나 반영할지 정하는 비율인데, 다주택자와 법인은 60%다. 반면 1세대 1주택자는 2023년부터 한시 특례로 공시가격 3억원 이하 43%, 3억 초과∼6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%를 적용받는다. 이 특례는 1년 단위로 연장돼 2025년에도 유지됐다.
세율도 1주택자가 더 낮다. 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택은 표준세율보다 각 구간에서 0.05%포인트 인하된 특례세율을 쓴다.
공시가격은 보통 시세보다 낮게 매겨지기 때문에, 내가 15억원에 산 아파트라도 세금 계산의 출발점이 되는 공시가격은 그보다 아래다. 그래서 실거래가를 그대로 넣어 재산세를 가늠하면 실제보다 과하게 잡힌다. 반대로 공시가격이 발표되는 매년 봄에는 이 값이 얼마로 바뀌었는지부터 확인하는 게 순서다.
공시가격별 본세를 직접 따져보자
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실제 숫자로 보자. 1세대 1주택 특례세율과 공정시장가액비율 특례를 함께 적용한 재산세 본세는 아래와 같다.
| 공시가격 | 공정시장가액비율 | 과세표준 | 재산세 본세 |
|---|---|---|---|
| 3억원 | 43% | 1억 2,900만원 | 약 9만 9천원 |
| 4억원 | 44% | 1억 7,600만원 | 약 17만 2천원 |
| 6억원 | 44% | 2억 6,400만원 | 약 34만 8천원 |
| 8억원 | 45% | 3억 6,000만원 | 약 63만원 |
행정안전부가 든 예시에서도 공시가격 4억원 주택의 재산세는 17만 2천원으로, 표에서 계산한 값과 같다.
단, 고지서에 찍히는 금액은 이보다 크다. 본세에 더해 지방교육세(재산세액의 20%)와 도시지역분(과세표준의 0.14%)이 함께 부과되기 때문이다. 위 본세만 보고 전체 부담을 가늠하면 실제 고지액과 차이가 난다.
집값이 20% 올라도 세금이 20% 오르지는 않는다
여기서 많이들 오해한다. 공시가격이 오르면 과세표준이 커지고 세금도 느는 건 맞다. 하지만 전년보다 세금이 뛰는 폭에는 상한이 걸려 있다.
세부담상한제 때문이다. 올해 재산세가 전년 재산세의 일정 비율을 넘지 못하도록 막는 장치로, 주택은 공시가격 3억원 이하 105%, 3억 초과∼6억원 이하 110%, 6억원 초과 130%가 적용된다.
가령 공시가격이 5억원에서 6억원으로 20% 뛴 1주택자를 보자. 표대로라면 본세는 26만원에서 34만 8천원으로 약 34% 늘어야 한다. 그러나 이 구간 상한이 110%이므로, 실제로는 전년의 110%인 약 28만 6천원 선에서 멈춘다. 집값 상승률이 세금에 그대로 옮겨붙지 않는다는 뜻이다.
다만 상한은 인상 속도를 늦출 뿐 방향을 바꾸지는 않는다. 공시가격이 계속 오르면 세금도 해마다 상한선을 따라 꾸준히 올라간다.
사느냐 파느냐보다 '6월 1일'이 먼저다
마지막은 시점이다. 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이고, 이날 현재 소유자에게 그해 1년치가 통째로 부과된다. 세금을 7월과 9월에 나눠 내더라도, 누가 내느냐는 6월 1일 하루로 갈린다.
그래서 잔금일이 중요하다. 6월 1일에 잔금을 치러 소유권을 넘겨받으면 그해 재산세는 매수자 몫이다. 하루 늦춰 6월 2일에 받으면, 6월 1일 기준 소유자였던 매도자가 낸다. 살 때는 6월 2일 이후로, 팔 때는 6월 1일 이전으로 잔금일을 잡는 쪽이 그해 재산세에서 유리하다.
납부는 주택분 기준 7월(16∼31일)과 9월(16∼30일) 두 번으로 나뉜다. 다만 연 세액이 20만원 이하이면 7월에 한꺼번에 부과된다. 내 고지서가 한 번 날아오는지 두 번 날아오는지는 이 기준으로 갈린다.