내 집 등기비용, 항목별로 얼마 드나

주택 매매 등기비용의 90% 이상은 취득세이며, 6억 주택 기준 취득세만 약 660만원에 국민주택채권·인지세·수수료·법무사비가 더해진다. 셀프등기로 줄일 수 있는 건 법정비용이 아니라 법무사 보수(40만~90만원)뿐이다. 6억·9억 가격 경계와 전용 85㎡ 초과 여부, 다주택 중과 여부에 따라 세액이 크게 달라지므로 잔금 전에 미리 확인해야 한다.

등기비용의 대부분은 취득세다

잔금일이 다가오면 "등기비용이 얼마냐"는 질문이 생기지만, 사실 이 비용의 90% 이상은 취득세다. 나머지는 국민주택채권, 인지세, 등기신청수수료, 그리고 맡길 경우의 법무사 보수로 나뉜다. 항목별로 뜯어보면 어디서 돈이 크게 갈리는지가 보인다.

6억원짜리 주택(전용 85㎡ 이하, 무주택자가 첫 집으로 사는 경우)을 예로 항목을 정리하면 이렇다.

항목	6억 주택 예시	성격
취득세(지방교육세 포함)	약 660만원	취득가액의 1.1%
국민주택채권 본인부담	약 100만원 안팎	채권 매입 후 매도 시 손실
인지세	15만원	계약서 정액
등기신청수수료	1만~1만5천원	정액
법무사 보수	40만~60만원	셀프등기 시 0원

취득세만 660만원, 나머지를 다 합쳐도 그 4분의 1 수준이다. 등기비용을 아끼겠다고 할 때 실제로 손댈 수 있는 폭이 어디까지인지 먼저 감을 잡는 게 중요하다.

취득세는 가격 경계에서 계단처럼 뛴다

signing real estate contract paperwork

RDNE Stock project

1주택 유상 취득세율은 6억원 이하 1%, 6억 초과 9억 이하는 가격에 따라 1%에서 3%로 올라가는 산식이 적용되고, 9억 초과는 3%다. 여기에 지방교육세가 붙고, 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해진다.

핵심은 6억과 9억이라는 경계다. 매매가가 이 선을 살짝 넘느냐에 따라 세율 구간이 달라져 수백만원이 왔다 갔다 한다. 계약가가 경계에 걸쳐 있다면 세액을 미리 계산해 두는 편이 좋다.

이 글의 숫자는 무주택자가 집 한 채를 사는 경우 기준이다. 이미 집이 있는 다주택자나 조정대상지역 취득은 세율이 크게 중과되므로 별도로 확인해야 한다.

채권과 인지세는 '고정된 룰'이다

국민주택채권은 등기할 때 의무적으로 사야 하는 채권이다. 대부분 사자마자 되파는데, 이때 할인율만큼이 실제 부담으로 남는다. 문제는 이 할인율이 매일 바뀐다는 점이다. 그래서 잔금일 즈음의 시세를 확인해야 실제 부담액을 알 수 있다.

인지세는 계약서 금액에 따라 정해진 정액이다. 1억 초과 10억 이하 주택은 15만원, 10억을 넘으면 35만원이다. 협상 여지가 없는 고정 비용이라 예산에 그냥 넣어두면 된다.

셀프등기로 줄어드는 건 법무사비뿐이다

여기서 오해가 자주 생긴다. 셀프등기를 하면 등기비용 전체가 줄어들 것 같지만, 취득세·채권·인지세·수수료 같은 법정 비용은 셀프로 해도 똑같이 나간다. 줄일 수 있는 건 오직 법무사 보수다.

법무사 보수는 거래가에 따라 3억이면 30만~45만원, 6억이면 40만~60만원, 9억이면 60만~90만원 선이다. 같은 거래라도 사무소마다 견적이 10만~20만원씩 차이 나니 두세 곳은 비교해볼 만하다. 셀프등기를 하면 이 금액을 통째로 아끼는 대신, 인터넷등기소에서 서류를 준비하고 등기소를 직접 방문하는 시간을 들여야 한다.

판단 기준은 이렇게 세우면 된다. 잔금·이사와 겹쳐 시간이 빠듯하고 서류 실수가 걱정되면 법무사에게 맡기는 40만~90만원이 아깝지 않다. 반대로 일정에 여유가 있고 한 번 배워두려는 마음이 있다면, 셀프등기로 아끼는 금액이 하루 이틀의 수고보다 크다.

잔금 전에 확인해둘 것

매매가가 6억·9억 경계에 걸치는지 (세율 구간이 바뀐다)
전용면적이 85㎡를 넘는지 (농어촌특별세 0.2% 추가)
다주택·조정대상지역에 해당하는지 (취득세 중과 여부)
잔금일 무렵 국민주택채권 할인율 (실부담액 확정)
법무사 견적 2~3곳 비교, 또는 셀프등기 서류·방문 일정

취득세라는 큰 덩어리는 법으로 정해져 손댈 수 없지만, 어느 구간에 걸치는지 미리 알고 법무사비를 조율하는 것만으로도 준비의 질이 달라진다.