주담대 5% 시대, 원리금·원금균등 뭘 고를까
주요 은행의 고정형 주택담보대출 금리 하단이 5%를 넘어서며 월 상환 부담이 커지고 있다. 같은 대출 조건이라도 원리금균등은 매달 내는 돈이 일정한 대신 총이자가 많고, 원금균등은 초기 부담이 크지만 총이자가 적고 잔액이 빨리 줄어든다. 금리 상승기에 어느 쪽이 유리한지는 당장의 현금흐름 여력과 상환 방식 변경 가능 여부를 은행에 확인한 뒤 판단하는 게 좋다.
고정·변동 금리차 좁아진 지금, 주담대 선택법
9월 신규 주담대 금리가 연 4.88%로 14년여 만에 가장 높아졌고, 변동금리 기준인 코픽스는 오르는데 고정형 기준 금리는 내려 두 유형의 격차가 좁아졌다. 금리 상승기에는 당장 금리가 조금 높아도 일정 기간 이자가 고정되는 혼합·고정형의 방어력이 커진다. 대출 기간과 거주 계획, 스트레스 DSR로 달라지는 한도를 함께 따져 유형을 고르고, 상담 때 중도상환수수료와 금리 재산정 시점을 확인해야 한다.
주담대 이자 줄이기, 은행에 따져볼 세 가지
주담대 금리는 기준금리·가산금리·우대금리로 나뉘며, 10월 말 5대 은행 금리 상단은 연 7%에 바짝 다가섰다. 차주가 손댈 수 있는 부분은 시장이 정하는 기준금리가 아니라 우대금리와 신용 상태다. 금리인하요구권, 놓친 우대조건, 갈아타기의 실익을 창구에서 서류와 함께 따져보면 이자를 줄일 여지가 있다.
등기부등본 인터넷 발급·열람, 비용과 순서
등기부등본은 인터넷등기소에서 24시간 열람(700원)하거나 발급(1,000원)할 수 있고, 둘은 가격과 용도가 다르다. 2026년 9월 대법원이 열람료를 1,100원으로 올리는 인상안을 입법예고해 11월 23일 시행이 예정됐으나 아직 확정은 아니다. 집 계약 시에는 말소사항 포함본으로 계약 전과 잔금 전 두 번 권리관계를 확인하는 것이 핵심이다.
전 주인 체납 관리비, 어디까지 내 몫일까
대법원 판례상 아파트 매수인은 전 소유자의 체납 관리비 중 '공용부분'만 승계하고, 전유부분과 연체료는 떠안지 않는다. 그래서 계약 전 관리사무소에서 항목별로 공용·전유를 나눠 체납 내역을 확인하면 내가 실제로 질 부담을 가늠할 수 있다. 잔금 2~3일 전 최종 금액을 다시 확인하고 '잔금 전 관리비는 매도인 부담'이라는 특약과 '체납 없음' 확인서를 남겨두는 것이 안전하다.
집 줄이기 전 확인할 세금·자금·대출 3가지
큰 집을 팔고 작은 집으로 옮길 때는 매도와 매수의 잔금 시점이 어긋나면서 생기는 자금 공백과, 갈아타는 동안의 일시적 2주택 문제를 먼저 점검해야 한다. 1세대 1주택 비과세는 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)와 12억 원 기준을 따지고, 새 집을 먼저 샀다면 취득일부터 3년(조정대상지역은 2년) 안에 종전 집을 팔아야 특례가 유지된다. 매도가에서 세금과 중개보수, 이사비를 뺀 실수령액과 매달 줄어드는 유지비를 함께 따져야 다운사이징이 실제 이득인지 판단할 수 있다.
판자촌 떠날 때, 임대주택·이주비 챙기는 순서
2026년 10월 구룡마을 화재로 무허가 판자촌 거주자의 이주 문제가 다시 불거졌다. 떠나는 이유가 재난이냐 개발이냐에 따라 재해구호·긴급복지와 주거이전비·임대주택으로 챙길 권리가 갈린다. 무허가 세입자는 1년 이상 거주 요건과 거주 증빙 서류가 권리 실현의 관건이므로 서류를 미리 백업해 둬야 한다.
집주인 화재보험, 세입자 가재도구는 보상 안 한다
집주인이 가입한 건물 화재보험은 건물 구조만 보상하고 세입자의 가재도구나 배상책임은 책임지지 않는다. 그래서 세입자 과실로 난 불이나 이웃집에서 번진 불은 세입자 본인의 보험 유무에 따라 보상 여부가 갈린다. 계약 전 가재도구 담보와 임차자·화재배상책임 담보가 약관에 들어 있는지 반드시 확인해야 한다.
화재로 집 잃었을 때, 임시주거 신청 순서
화재로 거주지를 잃으면 소방서에서 발급하는 화재증명원이 모든 보상·지원 신청의 출발점이 된다. 임시주거는 거주지 구청·주민센터에 피해를 신고해야 받을 수 있고, 지원 범위는 지자체마다 다르다. 화재보험 가입 여부와 가재도구 특약, 비례보상 조건을 미리 확인해야 실제 보상 규모가 갈린다.
전세 수리비·원상복구, 특약 한 줄이 가른다
전세 수리비와 퇴거 시 원상복구 책임은 민법이 큰 틀만 정하고 구체적 경계는 당사자의 특약으로 정해진다. 임대인의 수선의무와 통상의 손모 개념을 모르면 집주인 요구에 끌려가 보증금에서 복구비를 공제당할 수 있다. 입주 전 하자를 사진과 특약으로 남기고 수리비 부담을 금액으로 적어 두면 분쟁을 크게 줄일 수 있다.
재건축 입주권, 부담금 누가 내나부터 확인
재건축부담금은 준공 시점에 확정돼 그때 조합원이 된 사람에게 부과되므로, 부담금이 예고된 단지는 매수 시점에 따라 책임이 달라진다. 매도인이 부담한다는 특약을 넣어도 행정상 납부의무와 계약상 비용부담은 별개여서, 차액 정산과 구상 조건을 계약서에 명확히 해야 분쟁을 막는다. 예정액은 확정액이 아니고 제도 자체도 폐지 논의 중이므로, 조합·관할 구청에서 최신 금액과 지위 양도 가능 여부를 확인하는 것이 먼저다.
연말 주담대, 한도 막히기 전 신청 순서
은행들이 가계대출 총량을 관리하면서 연말로 갈수록 은행별 주담대 한도가 빠르게 소진돼 접수를 줄이거나 중단하는 사례가 나온다. 같은 조건이라도 어느 은행에 언제 신청하느냐에 따라 대출 가능 여부와 실행 시점이 달라진다. 잔금일을 기준으로 신청 시기와 은행, 실행일을 역산하고 한도가 막히면 정책모기지 등 대안을 미리 비교해 두는 것이 안전하다.
재건축 부담금, 전세 세입자도 내야 하나
재건축초과이익환수 부담금은 재건축조합과 조합원이 내는 돈으로, 전월세 세입자에게는 납부 의무가 없다. 다만 부담금을 둘러싼 갈등과 소송이 사업 속도와 이주 시점을 흔들면 세입자의 전세 만기 계획이 흔들릴 수 있다. 재건축 단지에 전세로 들어간다면 사업 단계와 계약갱신 거절 가능성, 보증금 반환 장치를 미리 확인해야 한다.