주담대 이자 줄이기, 은행에 따져볼 세 가지

대출금리는 세 덩어리로 쪼개진다

주담대 금리는 은행이 통째로 정하는 하나의 숫자가 아니다. 기준금리에 가산금리를 더하고 우대금리를 빼서 만들어진다. 차주가 움직일 수 있는 부분은 뒤의 둘, 우대금리와 (신용을 통한) 가산금리다.

기준금리는 돈값의 바닥이다. 변동형은 은행연합회가 매월 15일 오후 3시에 공시하는 코픽스(COFIX)를, 고정형은 금융채 5년물 금리를 주로 따른다. 은행이 임의로 바꿀 수 없는 시장 지표다.

가산금리는 은행이 조달비용과 운영비용, 떼일 위험에 대한 프리미엄, 마진을 얹어 자율적으로 정한다. 같은 은행에서 같은 날 대출을 받아도 사람마다 금리가 다른 이유가 여기 있다. 우대금리는 급여이체, 자동이체, 신용카드 실적, 비대면 신청 같은 조건을 채우면 깎아 주는 할인이다.

구성	무엇인가	누가 정하나	차주가 바꿀 수 있나
기준금리	코픽스·금융채 등 시장지표	시장	거의 불가
가산금리	은행 마진·위험 프리미엄	은행	신용개선으로 일부
우대금리	조건 충족 시 할인	은행	조건 채우면 가능

지금 금리는 어디쯤인가

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10월 29일 기준 5대 은행 주담대 금리는 고정형이 연 4.57~6.51%, 변동형이 연 4.38~6.38%다. 상단은 7%에 바짝 다가섰다. 한국은행 집계로 9월 신규취급 주담대 평균 금리는 4.88%로, 2012년 4월 이후 약 14년 5개월 만에 가장 높았다.

상단과 하단의 차이가 2%포인트 안팎이라는 점이 중요하다. 같은 집을 담보로 잡아도 조건에 따라 이자가 그만큼 벌어진다는 뜻이다. 이 격차의 상당 부분이 가산금리와 우대금리에서 나온다.

깎을 여지는 우대금리와 신용에 있다

기준금리는 어쩔 수 없지만 나머지 둘은 손댈 수 있다.

첫째는 금리인하요구권이다. 대출을 받은 뒤 취업이나 승진, 이직으로 소득이 늘었거나, 신용점수가 올랐거나, 재산이 늘었다면 은행에 금리를 내려 달라고 요구할 수 있다. 법으로 보장된 권리이고, 은행은 신청을 받으면 10영업일 안에 결과를 알려야 한다. 다만 신용 개선이 실제 금리 산정에 영향을 주지 않으면 거절될 수 있다. 거절돼도 불이익은 없으니 조건이 바뀔 때마다 다시 신청하면 된다.

둘째는 놓친 우대조건이다. 대출을 받을 때 급여이체나 카드 실적 조건을 걸어 두고 중간에 급여 계좌를 옮기거나 카드를 덜 쓰면 우대금리가 날아간다. 반대로 지금 못 채운 조건을 새로 맞추면 금리를 더 깎을 수도 있다. 내 대출에 어떤 우대조건이 붙어 있는지부터 확인하는 게 먼저다.

갈아타기가 답일 때와 아닐 때

금리 차이가 크면 다른 은행으로 갈아타는 대환이 선택지가 된다. 보통 대출 실행 6개월이 지나야 하고, 연체가 없어야 하며, 새 은행의 총부채원리금상환비율(DSR) 심사를 통과해야 한다. 디딤돌대출 같은 정책금융이나 특정 협약대출은 대상에서 빠질 수 있다.

갈아타기의 걸림돌이던 중도상환수수료는 2025년 1월부터 은행권에서 종전의 절반 수준으로 내렸다. 갈아탈 때 드는 비용이 줄었다는 뜻이다. 대출비교 플랫폼에서 마이데이터로 기존 대출을 불러오면 제휴 금융사의 금리와 수수료를 한자리에서 비교할 수 있다.

판단 기준은 단순하다. 새 금리로 아낄 이자가 중도상환수수료와 근저당 설정 같은 부대비용을 넘어서면 갈아탈 만하다. 남은 만기가 짧거나 이미 상당액을 갚았다면 절감액이 작아 실익이 없을 수 있다.

창구에서 확인할 서류와 질문

은행에 가기 전에 내 대출의 금리 구성부터 쪼개 봐야 한다. 대출약정서에는 기준금리 종류와 가산금리, 적용된 우대조건이 적혀 있다.

• 내 금리에서 기준금리·가산금리·우대금리가 각각 얼마인지
• 지금 못 채운 우대조건이 있는지, 채우면 얼마가 깎이는지
• 소득이나 신용이 나아졌는데 금리인하요구 대상이 되는지
• 중도상환수수료가 얼마 남았고, 갈아탈 때 아끼는 이자와 비교하면 어떤지

함께 챙길 서류는 재직증명서와 소득금액증명원 같은 소득 증빙, 그리고 현재 대출약정서다. 소득이 늘었다는 사실을 숫자로 보여줄 수 있으면 금리인하요구가 받아들여질 가능성이 높아진다. 금리는 한번 정해지면 끝이 아니라, 조건이 바뀔 때마다 다시 물어볼 수 있는 숫자다.

출처

1. [AJU+MONEY] 주담대 금리 7% 눈앞…더 오르기 전에 받아둘까
2. 5% 육박한 대출금리에… 꺾이지 않는 가계 연체율
3. 코픽스(COFIX)란? 뜻부터 대출금리와의 관계까지