전 주인 체납 관리비, 어디까지 내 몫일까

체납 관리비, 어디까지 내 몫이 되나

결론부터 말하면 새 집주인이 떠안는 건 전부가 아니다. 대법원 전원합의체는 매수인이 전 소유자의 체납 관리비 중 공용부분에 해당하는 금액만 승계한다고 정리했다(2001다8677). 집합건물법 제18조가 근거다.

공용부분은 승강기, 경비, 청소, 공용 전기처럼 단지를 함께 쓰며 생기는 비용이다. 반대로 세대 안에서 쓴 전기·수도료 같은 전유부분 관리비는 승계되지 않는다. 일반관리비처럼 둘이 섞인 항목은 면적 비율로 나눠 공용분만 넘어온다.

하나 더 기억할 점은 연체료다. 공용부분 관리비라도 거기 붙은 연체료(가산금)는 매수인에게 승계되지 않는다는 것이 후속 판례의 입장이다(2004다3598). 즉 원금 성격의 공용 관리비는 떠안을 수 있어도, 늦게 냈다는 이유로 불어난 금액까지 책임지는 건 아니다.

계약 전, 관리사무소에서 먼저 확인한다

Photo by Vitaly Gariev on Unsplash

승계 범위를 알았다면 다음은 실제 금액 파악이다. 계약서에 도장을 찍기 전에 관리사무소에 체납 내역을 요청하는 것이 순서다. 이때 총액만 묻지 말고 항목별로, 공용부분과 전유부분을 나눠, 어느 기간에 얼마가 밀렸는지 받아두는 편이 좋다.

관리사무소가 없는 소규모 '나홀로아파트'나 빌라라면 더 꼼꼼해야 한다. 공용 수도·전기요금이 밀려 단수나 단전으로 이어질 위험이 있어, 누가 어떻게 걷고 있는지부터 확인하는 게 안전하다.

잔금일 정산은 이 순서로

금액이 파악됐다면 잔금일에 맞춰 정산한다. 관리비는 날마다 바뀌므로 잔금 2~3일 전에 관리사무소에서 최종 금액을 확인한다. 단지에 따라 서류 발급에 시간이 걸리기도 하니 일주일쯤 여유를 두면 덜 급하다.

이날 챙길 항목이 선수관리비, 흔히 말하는 관리비 예치금이다. 분양 때 전 소유자가 미리 낸 돈이라, 잔금일에 매수인이 매도인에게 돌려주는 것이 일반적이다. 송금한 뒤에는 영수증이나 정산 확인서를 주고받아 근거를 남긴다. 관리비·가스·전기 정산은 보통 중개사가 챙기지만, 체납 여부만큼은 직접 눈으로 확인하는 쪽을 권한다.

계약서 특약과 확인 체크리스트

가장 확실한 방패는 계약서 특약이다. 구두 약속은 나중에 다투기 어렵다. '잔금일까지 발생한 관리비와 공과금은 매도인이 부담하고, 이후 체납이 확인되면 매도인이 정산한다'는 취지의 문구를 넣고, 관리사무소의 '체납 없음' 확인서를 함께 받아두면 분쟁 소지가 크게 줄어든다.

정리하면 계약 전후로 다음을 점검하면 된다.

• 계약 전: 관리사무소에서 항목별·공용/전유 구분 체납 내역을 받았는가.
• 특약: 잔금 전 관리비는 매도인 부담, 체납 시 매도인 정산 조항을 넣었는가.
• 잔금일: 최종 금액을 재확인하고 선수관리비를 영수증과 함께 정산했는가.
• 관리사무소가 없다면: 공용요금 미납과 단수·단전 위험을 따로 확인했는가.

다만 관리비 채권에는 3년의 단기소멸시효가 적용된다고 알려져 있고, 경매로 받았는지 일반 매매인지, 관리규약 내용에 따라 결과가 달라질 수 있다. 금액이 크거나 다툼의 여지가 있다면 공인중개사나 법무사에게 사안을 확인받는 편이 안전하다.

출처

1. 아파트 전 소유자가 체납한 관리비, 새 입주자는 공용부분만 승계 (법률신문)
2. 매매 후 드러난 관리비 체납, 누가 부담해야 할까 (로톡)
3. 공용부분 체납관리비에 대한 연체료의 승계 여부 (2004다3598,3604)