재건축 입주권, 부담금 누가 내나부터 확인
재건축부담금은 준공 시점에 확정돼 그때 조합원이 된 사람에게 부과되므로, 부담금이 예고된 단지는 매수 시점에 따라 책임이 달라진다. 매도인이 부담한다는 특약을 넣어도 행정상 납부의무와 계약상 비용부담은 별개여서, 차액 정산과 구상 조건을 계약서에 명확히 해야 분쟁을 막는다. 예정액은 확정액이 아니고 제도 자체도 폐지 논의 중이므로, 조합·관할 구청에서 최신 금액과 지위 양도 가능 여부를 확인하는 것이 먼저다.
같은 단지, 같은 평형인데 호가가 5억 넘게 차이 나는 이유
반포 래미안 트리니원 전용 84㎡는 최근 35층이 57억 원, 32층이 51억5000만 원에 나왔다. 표면 차이는 5억5000만 원이지만, 이 간극의 상당 부분은 층수가 아니다. 35층은 재건축 부담금을 매도자가 부담하는 조건이고, 32층은 매수자가 따로 부담하는 조건이다. 중개업계에서는 부담 주체에 따라 6억~7억 원까지 벌어지는 사례도 있다고 본다.
부담금 부과가 예고된 단지의 입주권을 살 때, '누가 부담금을 내느냐'는 가격의 숨은 절반이다. 호가만 비교하면 오히려 손해를 볼 수 있다.
부담금은 언제, 누구를 기준으로 정해지나
RDNE Stock project
재건축초과이익환수제(재초환)의 부담금은 사업 초기에 확정되지 않는다. 지자체는 준공 이후 일정 기간(일반적으로 5개월, 1주택 감경을 반영하면 8개월) 안에 금액을 산정해 부과를 통보한다. 즉 부담금은 준공 시점을 기준으로 최종 확정되고, 그 시점에 조합원 지위를 가진 사람이 부과 대상이 된다.
매수 시점이 중요한 이유가 여기 있다. 준공 전에 입주권을 사서 준공 때 조합원이 되면, 그 부담금은 결국 매수자의 몫으로 돌아오는 구조다. 부담금은 현금으로 내야 하고, 강남권에서는 전례 없는 규모가 매겨질 참이라 액수도 가볍지 않다. 반포센트레빌아스테리움은 2018년 기준 1인당 약 1억3569만 원이 예정액으로 통보됐다.
'매도자가 낸다'는 특약을 믿어도 될까
여기서 가장 흔한 함정이 나온다. 매매계약서에 "부담금은 매도인이 부담한다"고 적어도, 행정상 납부의무와 당사자 간 비용부담 계약은 별개일 수 있다. 관할 구청의 납부 고지서는 법이 정한 명의자에게 날아가고, 특약은 그 행정 의무 자체를 바꾸지는 못한다는 뜻이다.
그래서 특약은 '누가 최종적으로 돈을 대는가'를 당사자 사이에서 정리하는 장치일 뿐이다. 특약이 있어도 고지서가 매수자 앞으로 오면, 매수자가 일단 내고 매도인에게 구상하는 상황이 생길 수 있다. 특약 문구가 느슨하면 이 단계에서 분쟁이 터진다.
예정액은 어디서 확인하고, 왜 '예정'인가
부담금 예정액은 조합의 관리처분계획과 통지, 그리고 관할 구청의 산정 과정에서 확인할 수 있다. 다만 이름 그대로 '예정'이다. 트리니원은 2020년 관리처분 당시 가구당 평균 4억200만 원으로 통보됐지만, 집값이 오르면서 7억 원까지 거론된다. 7억 원은 어디까지나 관측치이고 확정 부과액이 아니다.
최종액은 완공 시점의 자산가치에서 정상적인 집값 상승분과 개발비용을 뺀 초과이익을 기준으로 정해진다. 면제 기준은 2024년 3월 개정으로 조합원 1인당 평균 8000만 원(기존 3000만 원)으로 올랐고, 초과분에는 구간별로 최고 50%가 매겨진다. 1주택 장기보유자는 보유 기간에 따라 최대 70%까지 감경되고, 60세 이상 1주택자는 처분 시까지 납부를 미룰 수 있다. 본인이 어느 요건에 해당하는지에 따라 실제 부담이 크게 달라진다.
부과 시점에도 다툼이 있다. 서초구는 소멸시효를 이유로 연내 부과를 추진하는 반면, 국토교통부는 2024년 개정법 시행 이후 5년, 즉 2029년까지 부과하면 된다고 본다. 게다가 정부가 재초환 폐지 방침을 밝힌 뒤 제도 자체가 흔들리고 있어, 매수 전에는 최신 상황을 반드시 확인해야 한다.
계약서에 넣어야 할 정산 조건
- 부담금 부담 주체(매도인·매수인)를 명시한다.
- 예정액을 기준으로 적되, 최종 확정액이 예정액과 다를 때 차액을 누가 어떻게 정산할지 못박는다.
- 이전고시와 조합원 지위 승계 조건, 승계 이후 추가 부담금이 생길 경우의 처리를 넣는다.
- 고지서 명의자와 실제 부담자가 다를 때의 구상 방법과 기한을 적는다.
자금계획에서 빠지기 쉬운 항목
부담금이 매수자 부담 조건이라면, 호가 외에 수억 원의 현금이 별도로 필요하다. 32층을 51억5000만 원에 사고 부담금 7억 원을 전부 지면 단순 합산만 58억5000만 원이며, 취득세와 중개보수는 여기서 또 빠진다. 예정액과 최종액의 차이를 메울 여유 자금도 미리 잡아둬야 한다.
마지막으로 입주권 자체를 살 수 있는지부터 확인하는 게 순서다. 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되고, 예외 요건을 못 갖추면 현금청산 대상이 될 수 있다. 부담금 계산보다 앞서, 그 입주권이 거래 가능한 물건인지부터 짚어야 한다.