주담대 5% 시대, 원리금·원금균등 뭘 고를까
주요 은행의 고정형 주택담보대출 금리 하단이 5%를 넘어서며 월 상환 부담이 커지고 있다. 같은 대출 조건이라도 원리금균등은 매달 내는 돈이 일정한 대신 총이자가 많고, 원금균등은 초기 부담이 크지만 총이자가 적고 잔액이 빨리 줄어든다. 금리 상승기에 어느 쪽이 유리한지는 당장의 현금흐름 여력과 상환 방식 변경 가능 여부를 은행에 확인한 뒤 판단하는 게 좋다.
금리가 5%대로 올라서면 상환 방식이 눈에 들어온다
올해 들어 주요 은행의 고정형 주택담보대출 금리 하단이 5%를 넘어섰다. KB국민은행의 혼합형(고정) 금리 하단이 연 5.07%까지 올랐는데, 이 은행 고정금리 하단이 5%를 넘은 건 2022년 10월 이후 3년여 만이었다. 변동금리의 기준인 코픽스도 반등하면서, 변동형을 쓰던 차주들의 월 이자도 다시 늘고 있다.
금리가 낮을 때는 상환 방식 차이가 크게 느껴지지 않는다. 하지만 5%대로 올라서면 원리금균등과 원금균등 중 무엇을 택했느냐에 따라 매달 나가는 돈과 총이자가 꽤 벌어진다.
두 방식은 '언제 많이 내느냐'가 다르다
Franco Monsalvo
원리금균등은 원금과 이자를 합친 월 상환액이 만기까지 같다. 처음엔 상환액 대부분이 이자이고, 시간이 지날수록 원금 비중이 커진다. 매달 같은 금액이 빠져나가니 가계 계획을 세우기 쉽다.
원금균등은 원금을 만기까지 똑같이 나눠 갚고, 거기에 남은 잔액에 대한 이자를 더한다. 초기엔 잔액이 크니 이자도 많아 상환액이 가장 높고, 원금이 줄수록 매달 내는 돈이 계속 줄어든다.
3억원·연 5%·30년으로 비교하면
가상의 조건으로 3억원을 연 5% 금리에 30년 만기로 빌렸다고 하자. 두 방식의 차이는 숫자로 보면 분명하다.
| 구분 | 원리금균등 | 원금균등 |
|---|---|---|
| 첫 달 상환액 | 약 161만원 | 약 208만원 |
| 10년 차 월 상환액 | 약 161만원 | 약 167만원 |
| 마지막 달 상환액 | 약 161만원 | 약 84만원 |
| 총이자 | 약 2억8000만원 | 약 2억2600만원 |
원금균등은 첫 달에 약 47만원을 더 내지만, 30년간 이자를 약 5400만원 아낀다. 바꿔 말하면 초기 부담을 감당할 수 있느냐가 선택의 갈림길이다. 당장 매달 47만원이 빠듯하다면 원리금균등의 '일정한 부담'이 현실적이다.
금리 상승기엔 잔액이 빨리 주는 쪽이 덜 흔들린다
변동금리를 쓴다면 한 가지 더 고려할 점이 있다. 금리가 오를 때 늘어나는 이자는 '남은 잔액 × 오른 금리폭'으로 정해진다. 원금균등은 원금을 앞쪽에서 많이 갚아 잔액이 빨리 줄기 때문에, 같은 폭으로 금리가 올라도 이자 증가분이 상대적으로 작다.
반대로 원리금균등은 초기에 원금이 더디게 줄어, 금리 상승기 초반에 잔액이 여전히 크다. 그만큼 금리 인상 충격을 더 크게 받는다. 다만 이건 어디까지나 '상대적'인 비교다. 금리가 오르면 두 방식 모두 월 상환액은 늘어난다.
바꿀 수 있는지부터 은행에 확인하라
이미 한 방식으로 대출을 받았다면, 상환 방식을 중간에 바꾸는 건 생각보다 간단하지 않다. 대개 기존 대출을 유지한 채 방식만 바꾸기는 어렵고, 재약정이나 대환으로 다시 받아야 하는 경우가 많다. 이 과정에서 중도상환수수료가 붙을 수 있다.
그래서 무턱대고 갈아타기보다 아래를 먼저 확인하는 게 순서다.
- 변경 가능 여부: 지금 대출 상품에서 상환 방식 변경이 되는지, 된다면 조건이 무엇인지 묻는다.
- 비용: 중도상환수수료가 얼마인지, 면제 시점(보통 대출 후 3년)이 지났는지 확인한다.
- 금리 재산정: 방식을 바꾸면 금리가 현재 시세로 다시 매겨지는지 본다. 저금리 때 받은 대출이라면 오히려 불리할 수 있다.
- 현금흐름: 원금균등으로 바꿀 경우 늘어나는 초기 상환액을 몇 년간 감당할 수 있는지 가계 예산으로 따진다.
정리하면, 총이자만 보면 원금균등이 유리하지만 그 대가는 초기 부담이다. 당장의 현금 여력이 빠듯하다면 원리금균등으로 안정적으로 가는 편이 낫고, 여유가 있고 조기 상환 의지가 분명하다면 원금균등이 이자를 줄여준다. 변경을 고민한다면 수수료와 금리 재산정까지 계산에 넣어야 실익이 남는다.