창릉 본청약, 전용 모기지 사라진 자리 확인법
8월 2일 나온 고양창릉 S3블록 본청약 공고에서 사전청약 때 안내됐던 전용 모기지가 빠지고 디딤돌대출 기준이 적용됐다. 한도와 금리 상한이 달라져 입주에 필요한 현금이 늘 수 있고, 국토부는 이 기준을 다른 창릉 단지에도 동일 적용할 방침이다. 본청약 공고일까지 무주택·거주요건을 유지하면서, 자신에게 적용될 대출 조건과 제출 서류를 공고문에서 직접 확인해야 한다.
사전청약 때 들은 조건과 본청약 공고가 다르다
8월 2일 공개된 고양창릉 S3블록 본청약 입주자모집공고에는 2022년 사전청약 때 안내됐던 '전용 모기지'가 보이지 않는다. 대신 일반 디딤돌대출 기준이 적용됐다. 사전청약 당첨자가 가장 먼저 확인해야 할 대목이다.
숫자로 보면 차이가 뚜렷하다. 사전청약 안내는 연 1.9~3.0% 금리에 최장 40년 만기, 분양가의 최대 80%(최대 5억원)까지 지원하는 전용 주택담보대출이었다. 본청약 공고는 디딤돌대출 자격을 충족할 경우 연 1.8~4.5% 금리, 최대 4억원 한도, LTV 최대 70%(생애최초 일부 80%)로 바뀌었다.
한도가 낮아지고 금리 상한이 높아지면 입주 시점에 마련해야 할 현금이 늘어난다. 일부 입주예정자는 사전청약 때 7000만원 안팎이면 됐던 현금이 본청약 뒤 2억원 이상으로 늘었다고 주장한다. 여기에는 2024년 12월 도입된 방공제(소액임차보증금 공제)가 소급 적용돼 수도권 기준 5500만원이 추가로 빠진 영향도 있다.
정부는 "금리는 예시, 나머지는 그대로"라고 한다
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논란의 핵심은 1.9~3.0%가 약속이었느냐 예시였느냐다. 국토교통부와 복기왕 의원 측은 LTV, DSR 미적용, 대출 한도, 만기 같은 조건은 사전청약 안내대로 적용된다는 입장이다. 금리 구간은 당시 디딤돌대출보다 0.25%포인트 낮추려던 예시였을 뿐 고정금리로 못박은 것은 아니라고 설명한다.
반면 사전청약 당첨자 비상대책위원회는 입주자 모집공고에 1.9~3.0% 고정금리로 명시돼 있었다고 반박한다. 8월 13일에는 장동혁 국민의힘 대표가 창릉 S4 현장을 찾아 사전청약자 간담회를 열고 기존 청약자 보호 대책을 요구했다.
어느 표현이 맞는지는 사전청약 공고문 원문 확인이 필요한 사안이다. 다만 국토부가 이번 본청약 기준을 앞으로 공급되는 다른 뉴홈 단지에도 동일하게 적용하겠다고 밝힌 점은 분명하다. 창릉 안에서 아직 본청약을 받지 않은 단지도 같은 기준을 예상해야 한다.
본청약까지 자격을 유지하려면
대출과 별개로, 사전청약 당첨은 본청약 계약으로 자동 연결되지 않는다. 본청약 입주자모집공고일까지 무주택세대구성원 자격을 유지해야 한다. 이 시점에 세대원 중 누군가 주택을 보유하면 자격이 흔들릴 수 있다.
거주요건도 확인 대상이다. 사전청약은 해당 지역에 거주 중이면 신청할 수 있지만, 본청약 시점까지 요구되는 거주기간을 채워야 계약이 가능하다. 직장, 학업, 치료 같은 사유가 있어도 거주기간을 못 채우면 공급계약을 맺을 수 없다.
본청약 단계에서는 자격 재확인을 위한 서류를 다시 제출한다. 세부 제출 서류와 일정은 단지별 본청약 입주자모집공고를 기준으로 하므로, 창릉 해당 블록 공고가 뜨면 서류 목록과 접수 기간을 가장 먼저 확인하는 편이 안전하다.
정책이 더 바뀔 때 무엇을 할 수 있나
정부는 뉴홈 사전청약 물량 상당수를 착공 시점 본청약으로 돌렸고, LH는 나눔형 일부를 일반 공공분양으로 전환하고 있다. 조건이 유동적인 만큼, 창릉 사전청약자는 두 가지를 챙겨두는 게 현실적이다.
첫째, 자기 단지 본청약 공고가 나오면 대출 조건과 필요 현금을 직접 계산해 자금 계획을 다시 짠다. 사전청약 안내문과 본청약 공고를 나란히 두고 금리·한도·LTV 차이를 확인하면 부담 규모가 드러난다. 둘째, 조건 변경에 이의가 있다면 개인 항의보다 비대위 등 집단 창구를 통하는 편이 협의 대상이 되기 쉽다. 지금 국면은 정부와 청약자 단체가 보호 대책을 두고 협의 중인 단계이므로, 발표되는 후속 대책을 공고문·국토부 보도자료로 확인하며 대응하는 것이 맞다.