매매 대출한도는 그대로, 8·13이 줄인 건 전세보증비율
8·13 대책에서 화제가 된 80%에서 70%로의 조정은 집 살 때의 주택담보대출 LTV가 아니라 1주택자 전세대출 보증비율이며, 무주택자와 매매 대출 한도는 이번에 줄지 않았다. 보증비율이 낮아지면 1주택자가 전세로 옮길 때 대출 한도가 줄거나 금리가 오를 수 있어 자기자본을 더 준비해야 하지만, 정확한 감소폭은 은행 심사에 따라 달라 아직 확정되지 않았다. 집을 살 계획이라면 LTV보다 DSR과 소득이 실제 한도를 정하므로, 매수와 전세 시점을 저울질하기 전에 본인 소득 기준 DSR부터 계산해봐야 한다.
'80→70%'는 집 살 때 LTV가 아니다
8·13 대책 이후 가장 많이 돌아다닌 숫자가 'LTV 80%→70%'다. 그런데 이 수치는 집을 살 때 적용되는 주택담보대출 LTV가 아니다. 1주택자의 전세대출 보증비율이다. 집을 사려는 사람의 대출 한도는 이번 대책으로 줄어들지 않았다.
한국일보 등에 따르면 8·13 대책에서 주택담보대출 LTV와 DSR 규제는 종전 수준으로 유지됐다. 조인 곳은 전세대출과 갭투자 쪽이다. 그래서 "얼마나 줄어드나"의 답은 대상에 따라 갈린다.
그럼 실제로 줄어드는 건 무엇인가
Mikhail Nilov
낮아지는 건 1주택자의 전세대출 보증비율이다. 수도권·규제지역은 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 내려간다. 무주택자는 현행대로 유지된다. 시행은 내년 1월 1일부터다.
전세대출은 은행이 보증기관의 보증서를 담보로 내주는 구조다. 보증비율이 낮아지면 은행이 떠안는 위험이 커지므로, 대출 한도가 줄거나 금리가 오르는 방향으로 작용한다. 다만 이 조정이 개별 대출에서 몇 원을 깎는지는 은행 심사에 따라 달라 아직 확정된 수치가 없다. 분명한 건 방향이다. 집 한 채를 두고 전세로 옮기려는 1주택자라면, 같은 전셋집이라도 예전보다 자기자본을 더 얹어야 할 가능성이 크다.
집을 살 계획이라면 달라진 건 따로 있다
무주택 매수 대기자에게 이번 대책의 방향은 오히려 반대쪽이다. 정부는 가계대출 증가율 목표를 1.5%에서 3.0%로 높였다. 은행이 내줄 수 있는 대출 총량이 늘어난다는 뜻으로, 실수요자의 대출 여력은 좁아지기보다 넓어졌다.
청년과 실수요자를 겨냥한 대출 지원도 확대되는데, 구체적인 조건은 금융당국과 은행이 이달 중 협의해 정하기로 했다. 무주택 실수요자에게는 LTV 최대 70% 수준의 저리 대출도 제공된다. 매매·임대사업자가 신축 주택을 사들일 때 적용되는 LTV도 규제지역 30%, 비규제지역 60%로 풀렸다. 요컨대 매수 쪽은 일률적으로 죄기보다 실수요를 가려 여는 쪽에 가깝다.
정리하면 이번 대책의 대출 손질은 두 방향이다. 갭투자와 1주택자 전세대출은 조이고, 무주택 실수요 매수는 열었다. 그래서 같은 '8·13 대책'이라도 내 상황이 어느 쪽에 속하느냐에 따라 한도가 늘 수도, 줄 수도 있다.
매수 시점, 무엇을 점검할까
- 나는 무주택자인가 1주택자인가: 보증비율 축소는 1주택자에게만 적용된다.
- 전세로 갈지, 매매로 갈지: 전세대출을 낀다면 내년부터 줄어드는 보증비율을 감안해 자기자본을 더 잡아두는 게 안전하다.
- 실제 대출 상한은 LTV가 아니라 DSR: 소득 대비 원리금 상환 비율이 한도를 정하므로, 본인 소득 기준 DSR부터 계산해야 한다.
- 시행 시점: 전세 계약이나 만기 연장이 내년 1월을 넘긴다면 바뀐 기준이 적용된다.
- 실수요 지원 세부안: 이달 중 발표되는 청년·실수요 대출 조건을 확인한 뒤 시점을 정하는 편이 낫다.
무주택 매수 대기자라면 이번 대책의 핵심은 'LTV 축소'가 아니라 '총량 확대'다. 한도를 좁히는 건 LTV보다 DSR과 소득인 만큼, 화제가 된 숫자에 휘둘리기보다 자기 소득으로 감당 가능한 상환액부터 따져보는 것이 순서다.