등기필증 처음 받았다면, 재발급 안 되니 지금 확인
집을 사고 받는 등기필증은 요즘 일련번호와 가려진 비밀번호가 담긴 등기필정보 형태로 나오며, 한 번 잃어버리면 재발급이 되지 않는다. 그래서 받은 직후 부동산 표시와 명의인을 등기부와 맞춰보는 확인이 먼저이고, 보관에서 진짜 지켜야 할 것은 종이 자체보다 비밀번호 노출을 막는 일이다. 나중에 집을 팔거나 담보로 잡힐 때 필요한 서류인 만큼, 확인은 지금 끝내고 보관 우선순위를 높게 두는 게 좋다.
지금 받은 건 옛날 집문서가 아니다
소유권이전등기가 끝나면 '등기필증'을 받는다. 흔히 집문서라 부르지만, 2006년 전자등기가 도입된 뒤로는 종이 권리증 대신 '등기필정보 및 등기완료통지서' 형태로 나온다. 여기에는 부동산 표시와 등기 내용, 그리고 일련번호와 보안스티커로 가려진 비밀번호가 담겨 있다.
이 서류의 성격을 먼저 이해해야 한다. 소유권을 증명하는 공적 문서는 등기사항전부증명서(등기부)이고, 등기필정보는 나중에 등기를 신청할 때 '내가 권리자'임을 확인시키는 열쇠에 가깝다.
받자마자 대조부터
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서랍에 넣기 전에 눈으로 맞춰볼 것이 있다. 서류에 적힌 부동산의 소재지와 면적, 명의인 이름이 내가 산 집, 내 인적사항과 정확히 일치하는지 확인한다. 등기부를 함께 떼어 접수번호와 등기 원인, 날짜가 어긋나지 않는지 대조하면 확실하다.
이참에 등기부 갑구에서 소유자가 본인으로 바뀌었는지, 을구에 예상치 못한 근저당이나 다른 권리가 남아 있지 않은지도 함께 본다. 매매 대금을 다 치렀는데 이전 권리가 정리되지 않았다면 지금 짚어야 할 문제다.
오탈자나 정보 불일치는 시간이 지날수록 바로잡기 번거로워진다. 서류를 받은 직후가 이의를 제기하기 가장 쉬운 때다.
딱 한 번, 재발급이 안 된다
보관을 강조하는 이유는 분명하다. 등기필정보는 분실해도 재발급되지 않는다. 원칙적으로 한 번만 발급되는 서류이고, 물에 젖거나 훼손돼도 다시 찍어주지 않는다.
그렇다고 잃어버렸다고 집을 못 파는 것은 아니다. 다만 뒤에서 설명할 대체 절차에 별도의 수고와 비용이 든다. 그 번거로움을 피하려고 보관에 신경 쓰는 것이다.
종이보다 비밀번호가 먼저다
보관에서 오해하기 쉬운 지점이 있다. 정작 위험한 것은 종이를 잃는 것보다 비밀번호가 새는 것이다. 보안스티커 안의 비밀번호가 위조·도용되면 부정한 등기로 이어질 수 있다.
그래서 실무에서는 등기 신청 때도 원본을 통째로 제출하지 않고 일련번호와 비밀번호만 입력한다. 보관할 때 지킬 것은 두 가지다. 보안스티커는 필요할 때까지 떼지 않는다. 그리고 비밀번호는 거래를 맡긴 법무사 정도를 빼면 제3자에게 보여주지 않는다. 서류 자체는 금고나 잠기는 서랍처럼 물리적으로 안전한 곳에 둔다.
언제 다시 꺼내고, 잃어버리면
이 서류를 다시 꺼낼 때는 대체로 둘이다. 집을 팔아 소유권을 넘길 때, 그리고 대출을 받으며 근저당을 설정할 때다. 두 경우 모두 권리자 본인이 등기를 신청한다는 확인 수단으로 쓰인다.
만약 잃어버렸다면 재발급이 아니라 대체 절차로 해결한다. 법무사나 변호사에게 맡겨 본인 확인을 거치는 확인서면, 매도인과 매수인이 관할 등기소에 함께 가서 소명하는 확인조서, 위임장 등에 본인 서명을 증명하는 공증 가운데 하나를 쓴다. 확인서면은 비용이 들고, 확인조서는 별도 비용 없이 등기소 방문으로 해결한다는 차이가 있다.
정리하면, 확인은 받은 직후에 끝내고 보관은 비밀번호 노출 방지를 중심에 두면 된다. 재발급이 없는 서류라는 점만 기억하면 우선순위는 저절로 정해진다.