등기권리증 잃어버려도 집 팔 수 있다, 대체 3가지
등기권리증(등기필증)은 한 번 발급되면 재발급되지 않지만, 분실했더라도 매매 계약과 소유권 이전은 정상적으로 진행할 수 있다. 부동산등기법은 등기필정보가 없을 때 확인서면·확인조서·공증 세 가지로 매도인 본인을 확인하도록 정하고 있고, 계약 단계의 소유자 확인은 등기권리증이 아니라 등기사항전부증명서로 한다. 계약일 전에 등기부등본으로 소유자를 확인하고 분실 사실을 법무사에게 미리 알려 확인서면과 매도용 인감증명서 등 서류를 챙기면 된다.
재발급은 안 되지만, 집을 팔 수는 있다
먼저 결론부터. 등기권리증(등기필증)은 잃어버려도 다시 발급받을 수 없다. 소유권 등기를 마칠 때 딱 한 번 주어지는 문서라, 등기소에 재발급을 신청해도 나오지 않는다. 인터넷등기소에서 출력하는 방식도 없다.
그렇다고 매매가 막히는 것은 아니다. 등기권리증이 없어도 소유권 이전 등기는 정상적으로 신청할 수 있다. 분실한 사람이 실제 소유자 본인인지를 다른 방법으로 확인하기만 하면 된다. 부동산등기법 제51조가 등기필정보가 없는 경우의 절차를 따로 두고 있어서다.
한 가지 짚어둘 점이 있다. 등기권리증은 매매계약서를 쓰는 계약 단계에서 반드시 있어야 하는 서류가 아니다. 실제로 필요한 시점은 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 넣을 때다. 그러니 계약을 앞두고 분실을 확인했다면, 계약 자체보다 등기 단계를 준비하는 것이 순서다.
등기권리증을 대신하는 세 가지 방법
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부동산등기법이 인정하는 대체 방법은 세 가지다.
| 방법 | 진행 주체 | 등기소 출석 |
|---|---|---|
| 확인서면 | 변호사·법무사 | 불필요 |
| 확인조서 | 등기관 | 필요 |
| 공증 | 공증인 | 불필요 |
가장 흔한 방식은 확인서면이다. 매도인이 법무사나 변호사를 직접 만나 본인임을 확인받으면, 대리인이 확인서면을 작성해 등기 신청에 첨부한다. 이 경우 매도인이 등기소에 갈 필요가 없다. 다만 확인서면은 그 등기 건에 한 번만 쓰는 서류이고, 자격자대리인 보수가 별도로 든다.
직접 처리하려면 확인조서 방식이 있다. 매도인이 신분증을 들고 관할 등기소에 출석하면 등기관이 본인을 확인하고 조서를 만든다. 공증은 신청 서류 중 본인이 작성한 부분을 공증인에게 인증받는 방법이다. 상황과 비용에 따라 셋 중 하나를 고르면 된다.
계약 상대가 진짜 소유자인지는 등기부등본으로
매수인 입장에서 "상대가 등기권리증이 없다"는 말을 들으면 불안할 수 있다. 하지만 소유자가 맞는지 확인하는 핵심 서류는 등기권리증이 아니라 등기사항전부증명서, 즉 등기부등본이다.
등기부등본에는 현재 소유자와 근저당·가압류 같은 권리관계가 그대로 적혀 있다. 계약 전 이 서류를 직접 떼어 계약 상대의 신분증과 대조하면 소유자 확인은 충분히 가능하다. 건축물대장과 토지대장으로 면적·용도까지 맞춰보면 더 안전하다.
계약일 전에 챙겨둘 것
계약과 등기가 매끄럽게 이어지려면 계약일 이전에 준비를 끝내두는 편이 좋다.
- 등기사항전부증명서(등기부등본)를 최신본으로 떼어 소유자와 권리관계 확인
- 매도인이라면 분실 사실을 법무사에게 미리 알려 확인서면 진행 여부와 일정 조율
- 부동산매도용 인감증명서(매수인 인적사항 기재, 발행일로부터 3개월 이내) 준비
- 인감도장, 주민등록초본 등 잔금일 제출 서류 목록 사전 확인
- 인감증명 대신 본인서명사실확인서를 쓸 수 있는지도 함께 확인
분실을 계약 직전에 알면 확인서면 절차 탓에 일정이 밀릴 수 있다. 잃어버린 사실을 알았다면 계약일을 잡기 전에 법무사와 먼저 상의하는 것이 가장 확실하다.