금리 6% 넘은 전세대출, 계약 전 확인할 것
은행 전세자금대출이 5월부터 7월까지 매달 줄며 석 달 연속 감소했고, 전세대출 금리 상단은 연 6%를 넘어섰다. 전세 거래 자체가 급감한 결과여서 돈줄이 일률적으로 막힌 것은 아니지만, 금리 부담과 은행 총량관리가 겹쳐 계약 시점의 자금 조달은 이전보다 까다로워졌다. 계약 전에 보증기관 보증 가능 여부와 선순위 근저당, 본인 대출 한도를 미리 확인하고, 대출이 안 될 때를 대비한 특약을 계약서에 넣는 것이 안전하다.
전세대출이 석 달째 줄었다
은행 전세자금대출이 5월 약 6000억원, 6월 약 7000억원, 7월 약 8000억원 줄며 석 달 연속 감소했다. 감소폭도 매달 커졌다. 같은 기간 전체 가계대출은 7월에도 6조2000억원 늘었으니, 전세대출만 거꾸로 간 셈이다.
이 대비가 핵심이다. 대출 창구가 일률적으로 막힌 게 아니라, 전세대출을 받을 일 자체가 줄었다는 뜻에 가깝다. 서울 아파트 전세 거래량은 7월 7623건으로 1월 1만2374건보다 39.9% 급감했다. 계약이 줄면 그에 딸린 대출도 줄어든다.
감소를 만든 세 가지 힘
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첫째는 전세 물량과 거래의 위축이다. 수도권 입주물량이 줄고, 계약갱신청구권을 써서 눌러앉는 세입자가 늘고, 전세가 월세로 돌아서는 흐름이 겹쳤다. 새로 전세 계약을 맺는 건수 자체가 줄었다.
둘째는 금리다. 5대 은행의 6개월 변동형 전세대출 금리 상단이 연 6.03%까지 올랐고, 2년 고정형 최고 금리는 1월 말 연 5.88%에서 8월 초 6.61%로 뛰었다. 이자 부담이 커지면 대출을 최소화하거나 전세 대신 다른 선택지를 찾게 된다.
셋째는 규제다. 금융당국은 8월 13일 부동산 금융 대책에서 실수요자 지원과 가계대출 총량관리를 함께 강조했다. 이억원 금융위원장은 총량 확대가 규제 완화는 아니라고 선을 그었다. 은행이 총량을 관리하면 시기에 따라 대출 창구가 빡빡해질 수 있다.
계약할 때 부딪힐 수 있는 제약
세입자 입장에서 달라지는 건 두 가지다. 하나는 비용이다. 금리 상단이 6%를 넘으면 같은 보증금이라도 매달 나가는 이자가 눈에 띄게 늘어난다. 예를 들어 전세대출 2억원을 놓고 보면, 변동형 하단인 3.33%일 때는 연 이자가 약 666만원이지만 상단인 6.03%면 약 1206만원으로 뛴다. 매달 45만원가량 차이다. 어느 은행에서 어떤 금리 구간을 받느냐가 실제 주거비를 가른다는 뜻이다. 다른 하나는 시점이다. 은행이 월말이나 분기 말에 총량을 조이면 잔금일에 맞춰 대출이 제때 실행되지 않을 위험이 있다. 특히 갈아타기나 증액이 필요한 경우 한도가 예전만큼 넉넉하지 않을 수 있다.
재계약이라면 선택지가 조금 더 있다. 계약갱신청구권을 쓰면 보증금 인상이 5% 이내로 묶여 추가 대출 부담을 줄일 수 있다. 반면 새집으로 이사하는 신규 계약은 그 집의 보증 요건과 본인 한도를 처음부터 다시 확인해야 한다. 같은 세입자라도 상황에 따라 준비할 것이 다르다.
계약 전에 확인할 것
전세대출은 은행이 그냥 내주는 돈이 아니라 보증기관 보증서를 담보로 나간다. 그래서 '내가 원하는 집이 대출이 되는지'를 계약 전에 확인하는 순서가 중요하다.
- 등기부등본으로 임대인과 선순위 근저당을 확인한다. 선순위 채무가 많으면 보증이 거절될 수 있다.
- 보증기관(HUG·HF·SGI) 중 어디서 보증이 가능한지, 그 집이 요건에 맞는지 미리 따진다.
- 본인 소득과 보증금을 기준으로 대출 한도를 은행 앱이나 지점에서 사전 조회한다.
- 임대인 동의가 필요한 상품인지 확인하고, 필요하면 계약서에 협조 문구를 넣는다.
- '전세대출이 실행되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다'는 특약을 넣는다.
순서로 보면 집을 먼저 고르고 대출을 알아보는 게 아니라, 대출 가능 여부를 확인한 뒤 계약금을 넣는 편이 안전하다. 시장이 위축된 국면일수록 은행의 한도와 금리 조건이 자주 바뀌므로, 계약 직전에 한 번 더 확인하는 습관이 부담을 줄인다.