가계대출 둔화, 내 대출한도는 그대로다
7월 가계대출은 6조2000억원 늘며 두 달 연속 증가폭이 둔화했지만, 이는 규제 완화가 아니라 총량 관리와 대출 규제 강화의 결과다. 매달 나오는 시장 총량과 달리 내 주담대 한도는 6·27 대책과 스트레스 DSR이 정하고, 당국은 이 기조를 유지하겠다는 신호를 냈다. 신청 전에 집값 구간별 한도 상한과 스트레스 DSR로 줄어든 실제 한도, 실거주·처분 조건을 먼저 확인해야 한다.
증가폭은 줄었지만, 규제가 풀린 건 아니다
7월 전 금융권 가계대출은 6조2000억원 늘었다. 8조3000억원이 불어난 6월보다 2조1000억원 적은 규모로, 두 달 연속 증가세가 꺾였다. 주택담보대출도 7월 3조원대 중반 증가에 그쳐 전달보다 줄었다.
숫자만 보면 대출 문턱이 낮아진 것처럼 읽힌다. 하지만 둔화의 원인은 규제 완화가 아니라 규제 강화다. 금융당국의 고강도 총량 관리와 잔금·중도금·이주비 대출 제한이 이어졌고, 여기에 수도권 거래와 전세 수요가 줄고 증시 조정으로 주식 투자용 대출까지 빠지면서 증가폭이 함께 눌렸다.
'시장 총량'과 '내 한도'는 다른 층위다
Jakub Zerdzicki
여기서 헷갈리지 말아야 할 지점이 있다. 매달 발표되는 가계대출 증가액은 시장 전체가 얼마나 빚을 늘렸는지를 보여주는 총량 지표다. 반면 내가 실제로 얼마까지 빌릴 수 있는지는 별도의 규제가 정한다.
지금 개인의 주담대 한도를 좌우하는 것은 6·27 대책과 스트레스 DSR이다. 6·27 대책은 수도권과 규제지역에서 집을 살 때 주담대 한도를 집값에 따라 아래처럼 잘라 놨다.
| 주택가격(수도권·규제지역) | 주담대 한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억 초과~25억원 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
여기에 더해 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 적용된다. 실제 금리에 스트레스 금리를 얹어 상환 능력을 더 빡빡하게 계산하는 방식이라, 같은 소득이라도 빌릴 수 있는 금액이 이전보다 줄어든다.
앞으로도 이 기조가 이어질까
당국의 신호는 '유지' 쪽에 가깝다. 이억원 금융위원장은 총량 목표 조정이 대출 관리 완화로 인식되지 않도록 유의하겠다고 했고, 가계대출 증가 규모가 과거 평균보다 여전히 높다고 평가했다. 수도권 거래가 꾸준히 늘고 있어 당분간 대출 수요도 높게 유지될 것으로 봤다. 즉 증가폭이 줄었다고 규제를 풀 이유가 없다는 쪽이다.
다만 실수요자와 실제 공급에는 금융이 원활히 가야 한다는 언급도 함께 나왔다. 8·13 대책이 수도권 공급의 착공 전환에 무게를 둔 것도 같은 맥락이다. 앞으로의 대출 금리 방향은 총량 관리뿐 아니라 기준금리 흐름에 더 크게 좌우되는 만큼, 오른다·내린다를 지금 단정하기는 어렵다.
신청 전에 확인할 것들
실수요자라면 시장 뉴스보다 내 조건을 먼저 계산하는 편이 낫다.
먼저 내가 사려는 집이 규제지역·수도권인지, 집값이 어느 구간인지 확인해 한도 상한을 잡는다. 그 상한 안에서도 스트레스 DSR로 실제 한도는 더 줄 수 있으니, 내 소득과 기존 대출을 넣어 DSR 기준으로 다시 계산해야 한다. 다주택자는 추가 구입 목적 주담대가 막혀 있고, 1주택자는 기존 집을 6개월 안에 처분하는 조건에서만 가능하다는 점도 확인 대상이다. 대출을 받으면 6개월 내 실거주 의무가 붙는다는 것까지 감안해 잔금과 전입 시점을 맞춰 두는 것이 안전하다.
한 가지 더, 총량 관리가 이어지는 국면에서는 은행별로 배정된 대출 한도가 분기 말이나 연말에 일찍 소진돼 접수를 조기 마감하기도 한다. 규제 안에서 한도가 나오더라도 원하는 시점에 실행이 안 될 수 있으니, 잔금 일정이 정해져 있다면 여러 은행의 접수 가능 여부를 미리 확인해 두는 편이 낫다.