특공 부정 적발, 계약과 낸 돈은 어떻게 되나

적발되면 계약부터 취소된다

철거민 특별공급이든 다른 특별공급이든, 부정한 방법으로 당첨·계약한 사실이 뒤늦게 드러나면 결론은 같다. 주택법 제65조는 부정한 방법으로 주택을 공급받은 경우 사업주체가 이미 체결한 공급계약을 취소할 수 있도록 하고 있다.

취소는 통보 없이 이뤄지지는 않는다. 사업주체는 계약을 취소하기 전에 국토교통부장관과 그 지위를 보유한 사람에게 미리 그 사실을 알리도록 되어 있다. 이미 입주를 마쳤거나 집을 다시 판 경우라도, 부정으로 얻은 이익은 환수 대상이 될 수 있다.

낸 돈은 어떻게 돌아오나

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가장 오해가 많은 대목이다. 계약이 취소되면 낸 돈을 한 푼도 못 받는다고 생각하기 쉽지만, 법 조문은 조금 다르게 짜여 있다.

주택법 제65조는 계약을 취소할 때 사업주체가 위반자에게 "대통령령으로 정하는 바에 따라 산정한 주택가격에 해당하는 금액"을 지급하도록 정하고 있다. 즉 돌려받는 기준은 시세가 아니라 산정된 주택가격이다.

핵심은 여기 있다. 그동안 집값이 올랐어도 그 상승분과 프리미엄은 인정되지 않는다. 부정청약으로 노렸던 시세차익은 사라지고, 산정된 주택가격 수준만 회수하게 된다. 특별공급을 시세차익 수단으로 삼는 순간 계산이 맞지 않게 되는 구조다.

전매로 산 사람도 무조건 취소될까

내가 부정청약자에게서 그 집을 산 경우라면 사정이 다르다. 2021년 3월 신설된 제65조 제6항은, 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 주택을 취득한 매수인이 그 행위와 관련이 없음을 소명하면 계약을 취소해서는 안 된다고 규정한다.

선의로 산 사람까지 집을 잃지 않도록 한 장치다. 다만 '몰랐다'는 사실을 스스로 소명해야 하므로, 취득 경위와 자금 흐름을 증빙할 수 있어야 한다.

계약 취소로 끝나지 않는다

부정청약의 대가는 계약 취소 하나가 아니다. 세 가지가 함께 따라온다.

주택법은 위반자에게 10년의 범위에서 입주자 자격을 제한할 수 있도록 하고, 제101조는 형사처벌까지 두고 있다. 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이며, 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 이익의 3배 이하까지 벌금이 매겨질 수 있다.

정리하면 계약 취소, 10년 청약 제한, 형사처벌이 하나의 세트로 움직인다. 시세차익을 노린 대가치고는 무겁다.

내 계약이 안전한지 점검하는 법

철거민 특별공급에서 문제가 되는 지점은 대부분 '실제로 그곳에 살았는가'다. 다음을 미리 확인해두면 나중에 소명이 쉬워진다.

• 전입신고일과 실제 거주 시작일이 서류상 일치하는가
• 해당 주소지의 공과금·관리비 납부 이력 등 실거주를 뒷받침할 자료가 있는가
• 철거민 대상자 확인서, 이주대책 대상자 확인서 등 자격 근거 서류를 갖추고 있는가
• 전입만 해두고 실제로는 다른 곳에 거주한 정황이 없는가

요건을 정상적으로 충족했다면 이 서류들이 곧 방패가 된다. 반대로 전입 기록과 실제 생활이 어긋난다면, 특공 자체가 부정청약으로 뒤집힐 여지가 있으므로 계약 전 단계에서 점검해두는 편이 낫다.

출처

1. 주택법 제65조(공급질서 교란 금지)
2. 부정청약 당첨 의심 전수 조사…43개 단지 2만5000세대
3. 국토부, '위장전입·허위이혼' 부정청약 127건 적발