토허구역 실거주, 2029년 말까지 미룰 수 있다

신청 기한이 2027년 말까지 1년 늘었다

토지거래허가구역에서 세입자가 사는 집을 산 무주택자는 실거주 시점을 최장 2029년 12월 31일까지 미룰 수 있게 됐다. 국토교통부가 9월 17일 실거주 유예 특례를 손질하면서 신청 기한을 기존 2026년 말에서 2027년 말까지 1년 연장했기 때문이다. 관련 규정은 9월 18일 입법예고를 거쳤고, 유예 신청은 10월 1일부터 받는다.

기한을 늘린 배경은 임대차시장에 있다. 국토부 설명에 따르면 서울 주택 매매가격은 전년 말 대비 6.68%, 전셋값은 5.91% 올랐다. 값이 오르는데 실거주 의무 때문에 세입자가 있는 집은 거래가 막히자, 실거주 원칙은 그대로 두되 입주 시점만 뒤로 미뤄주는 방식으로 숨통을 틔운 것이다.

'세 낀 집'도 갱신계약까지 유예, 최대 39개월

Photo by Romain Dancre on Unsplash

이번 개정의 핵심은 유예 기간을 세는 방식이 바뀌었다는 점이다. 종전에는 매수한 집에 살고 있는 세입자의 '남은 계약기간'까지만 입주를 미룰 수 있었다. 앞으로는 그 계약이 끝난 뒤의 갱신계약까지 유예 대상에 포함된다.

갱신계약은 1회, 최대 2년까지 인정된다. 예를 들어 2027년 말에 시작하는 초기 계약분에 2년짜리 갱신을 더하면 입주를 최장 2029년 12월 31일까지, 약 39개월(3년 3개월) 늦출 수 있다. 다만 이는 조건이 모두 맞아떨어졌을 때의 상한이다. 세입자의 계약 시점과 갱신 여부에 따라 실제 유예 기간은 이보다 짧아진다.

주의할 점은 실거주 의무 자체가 사라진 게 아니라는 것이다. 입주를 미룰 수 있을 뿐, 매수자는 결국 들어가 살아야 하고 입주 후 2년 실거주 의무도 그대로다. 갭투자를 막기 위한 매수자 요건도 유지된다.

신청 전 확인할 조건과 순서

이 특례는 아무나 쓸 수 있는 게 아니다. 매수자는 올해 5월 12일부터 집을 사는 시점까지 계속 무주택이어야 한다. 중간에 다른 집을 보유한 이력이 있으면 대상에서 빠진다.

갱신계약분까지 유예받으려면 순서가 중요하다. 갱신계약은 유예를 신청하기 전에 미리 체결해야 하고, 그 계약의 시작일이 신청 접수 기간인 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 들어와야 인정된다. 신청한 뒤에 맺은 갱신계약이나, 시작일이 기간을 벗어난 계약은 반영되지 않는다.

신청 전 스스로 점검할 항목을 정리하면 다음과 같다.

• 5월 12일 이후 무주택 상태를 한 번도 놓치지 않았는가
• 매수한 집에 임차인이 실제로 거주 중인가
• 갱신계약을 유예 신청 이전에 체결했는가
• 그 갱신계약 시작일이 2026년 10월 1일~2027년 12월 31일 안에 있는가
• 입주 후 2년 실거주 의무를 지킬 수 있는가

한 가지 유의할 점은 이 유예가 형평성 논란을 안고 있다는 것이다. 같은 토허구역이라도 세입자가 있는 집을 산 사람은 최장 3년 넘게 입주를 미룰 수 있는 반면, 빈집을 산 사람은 곧바로 들어가 살아야 한다. 규제 틀을 유지한 채 예외를 덧붙이는 방식이라 제도가 자주 바뀌는 만큼, 계약 전에 최신 고시와 지자체 안내를 다시 확인하는 편이 안전하다.

출처

1. 토허제 실거주 유예 내년 말까지 연장
2. 집값·전셋값 다 오르자 실거주 유예 1년 더
3. 토허구역 세 낀 매물 2029년까지 입주 유예
4. 세 낀 집 거래 숨통 토허구역 입주 39개월까지 미뤄준다