전세 전환 vs 월세 유지, 전환율로 가르는 법

월세와 전세를 같은 자로 재는 법

월세를 유지할지 전세로 돌릴지 고민할 때 눈대중으로 비교하면 답이 안 나온다. 둘을 같은 단위로 바꿔주는 기준이 전월세전환율이다.

계산은 단순하다. 월세는 '(전세보증금 - 월세보증금) × 전환율 ÷ 12'로 나온다. 예를 들어 전세 5억원짜리 집을 보증금 2억원에 월세로 돌린다고 하면, 차액 3억원에 전환율 4.6%를 곱한 연 1380만원, 즉 월 115만원이 기준 월세가 된다. 전환율이 낮을수록 같은 보증금 차액에 붙는 월세가 작아진다.

이 공식 하나면 집주인이 제시한 월세가 비싼지 싼지, 전세로 돌렸을 때 보증금이 얼마나 필요한지 한 번에 가늠할 수 있다.

법정 상한 5.0%, 시장 전환율 4%대

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전환율에는 두 종류가 있다. 지키라고 정한 상한과, 실제 거래에서 형성되는 값이다.

법정 상한은 주택임대차보호법 시행령에 따라 '기준금리 + 2%포인트'와 '연 10%' 중 낮은 값이다. 한국은행 기준금리가 2026년 10월 3.0%로 동결돼 있으니, 지금 법정 상한은 5.0%다. 기준금리가 바뀌면 상한도 움직이므로 계약 직전 기준금리를 확인하는 게 맞다.

시장 전환율은 국토교통부가 실거래 신고로 집계한다. 2026년 5월 기준 전국 아파트 평균은 5.3%, 서울은 4.7%였다. 둘의 쓰임이 다르다.

상황	적용 기준	2026년 수준
기존계약 갱신·변경	법정 상한(기준금리+2%p)	5.0%
신규 계약	시장 전환율(참고)	서울 약 4.7%

기존 계약을 갱신하거나 조건을 바꿀 때는 법정 상한 5.0%를 넘길 수 없다. 반면 새 집을 새로 계약할 때는 법정 상한이 적용되지 않고 시장 전환율이 참고선이 된다.

전세로 돌릴 때 드는 돈과 이자

전세 전환의 핵심 비용은 보증금을 키우는 데 드는 돈이다. 현재 보증금과 전세보증금의 차액만큼 목돈이 더 필요하고, 그걸 전세대출로 메우면 이자가 붙는다.

판단 기준은 전환율과 전세대출 금리의 비교다. 적용 전환율이 전세대출 금리보다 높으면, 월세로 내는 돈이 대출 이자보다 비싸다는 뜻이라 전세 전환이 유리하다. 반대로 금리가 전환율보다 높으면 월세 유지가 합리적일 수 있다.

지금 서울 시장 전환율이 4%대 후반인데, 전세대출 금리가 이보다 낮으면 전세로 돌릴 때 매달 나가는 돈이 줄어든다. 전세대출 금리는 수시로 바뀌니 거래 은행 금리를 확인한 뒤 전환율과 나란히 놓고 따져보는 과정이 빠지면 안 된다. 소득·자산 요건이 맞으면 주택도시기금 정책 대출이 금리가 더 낮다.

계약 갱신이라면 협상 카드가 있다

새로 집을 구하는 게 아니라 살던 집 계약을 갱신하는 상황이면, 세입자에게 법이 준 권리를 먼저 챙겨야 한다.

계약갱신청구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구할 수 있다. 집주인이 직접 들어와 살겠다는 등 법정 사유가 없으면 거절하기 어렵고, 이때 보증금과 월세 인상은 기존의 5% 이내로 묶인다. 단 5%는 상한일 뿐 무조건 그만큼 올려야 하는 건 아니고, 최종 인상폭은 협의로 정한다.

협상에서 짚을 지점은 세 가지다. 인상분을 월세로 받을지 보증금으로 받을지, 전환율을 법정 상한보다 낮게 적용할 수 있는지, 갱신 기간을 2년으로 확정할지다. 합의가 틀어지면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고 수수료는 1만원 수준이다.

판단 체크리스트

• 현재 월세를 전환율로 환산해 전세보증금 기준과 비교했는가
• 적용 전환율(갱신 5.0% / 신규 서울 4.7%대)과 전세대출 금리를 나란히 봤는가
• 전세 전환에 필요한 추가 자금과 그 대출 이자를 계산했는가
• 갱신이라면 갱신청구권 행사 기간(만기 6~2개월 전)을 놓치지 않았는가
• 인상률 5% 상한과 분쟁조정 절차를 알고 협상에 들어가는가

서울 아파트 월세지수가 올 상반기에만 4.62% 올라 통계 작성 이래 최대폭으로 뛴 만큼, 조건을 따지지 않고 월세를 받아들이면 손해를 키우기 쉽다. 전환율이 전세대출 금리보다 뚜렷이 높고 목돈 여력이 있다면 전세 전환이, 목돈이 부족하거나 금리가 전환율을 웃돈다면 월세 유지가 각각 현실적인 선택이다.

출처

1. 사라지는 전세, 5억 보증금 월세 얼마가 적당할까 (전월세전환율)
2. 서울 아파트 월세가격지수 상반기 4.62% 상승, 월세 비중 과반