거래절벽 서울, 지금 사도 되는 사람은

반 토막 난 거래, 숫자부터 보자

서울 아파트 거래는 눈에 띄게 줄었다. 한 집계에서 11월 3,183건이던 거래가 12월 1~23일 1,608건으로 약 절반이 됐다. 다만 같은 기간 토지거래허가 신청은 4,669건에서 4,272건으로 8.5% 줄었을 뿐이다. 두 지표의 감소 폭이 5배 넘게 벌어진다.

이 간극이 지금 시장을 읽는 열쇠다. 수요가 급격히 사라졌다기보다, 허가와 신고 절차 때문에 거래가 통계상 뒤로 밀린 측면이 크다는 뜻이다. 거래가 적다는 사실만으로 집값이 곧 내릴 거라고 단정하기는 이르다.

지금 보이는 호가, 믿어도 될까

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토지거래허가제가 적용되면서 서울은 가격이 잘 안 보이는 시장이 됐다. 허가는 영업일 기준 15일 안팎이 걸리고 본계약 기한은 따로 없다. 신고는 계약일로부터 30일 안에 하면 된다. 그래서 12월에 합의된 가격이 이듬해 2월 중순에야 실거래가로 드러나기도 한다.

이 시차를 틈타 호가가 먼저 움직인다. 현장에서는 10억원대이던 국평 호가가 토허제 이후 15억원까지 뛴 사례가 보고됐다. 거래 한 건이 온라인에 찍히자 집주인이 가격을 올린 것이다. 한 중개업소 관계자는 근거 있는 호가인지 수요자가 확인할 방법이 없다고 말했다.

정리하면, 지금 포털에 뜬 호가는 실거래가가 아니라 기대가에 가까울 수 있다. 함영진 우리은행 리서치랩장은 대상 단지의 호가와 매물 수 추이, 실거래가를 함께 보고 복수의 중개업소를 통해 아직 신고되지 않은 거래를 재확인하라고 권한다.

대출 한도가 바뀌었다, 자금 계획 다시 짜기

2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 묶였다. 서울 전역 지정은 2017년 8월 이후 최대 규모다. 규제지역 LTV는 70%에서 40%로 내려갔고, DSR 스트레스 금리는 3%로 올라 같은 소득이라도 받을 수 있는 돈이 줄었다.

특히 주택담보대출 한도가 집값에 따라 끊긴다.

집값 구간	주담대 한도	필요 자기자본(예시)
15억원 이하	최대 6억원(LTV 40%)	15억 기준 9억원
15억 초과~25억	4억원	20억 기준 16억원
25억 초과	2억원	26억 기준 24억원

집값이 비쌀수록 대출로 메울 수 있는 비중이 급격히 떨어진다. 25억원짜리 집은 2억원밖에 빌리지 못해 23억원 넘는 현금을 스스로 마련해야 한다. 자금 계획을 세울 때 가장 먼저 확인할 숫자가 바로 이 구간별 한도다.

지금 계약할 사람, 기다릴 사람

조건을 따져 보면 두 부류가 갈린다. 지금 움직여도 되는 쪽은 구간별 한도 안에서 자기자본이 넉넉하고, 토지거래허가구역의 2년 실거주 의무를 지킬 수 있는 실수요자다. 취득일로부터 2년간 직접 살아야 하고, 어기면 이행강제금이나 허가 취소로 이어진다. 전세를 끼고 사두는 방식은 이 지역에서 막혀 있다.

반대로 기다리는 편이 나은 쪽도 분명하다. 2년 안에 이사나 전근 가능성이 있어 실거주를 장담하기 어렵거나, 대출 한도 축소로 자기자본이 빠듯해 무리하게 끌어와야 하는 경우다. 깜깜이 호가만 보고 쫓아 올라가는 매수도 위험하다.

결론을 내리기 전 세 가지만 교차 확인하면 된다. 내가 감당할 자기자본이 집값 구간별 한도와 맞는지, 2년 실거주를 지킬 수 있는지, 그리고 지금 제시된 호가가 실거래로 뒷받침되는지다. 이 세 질문에 모두 그렇다고 답할 수 있다면 거래절벽은 오히려 매물을 고를 여유가 될 수 있다.

출처

1. 서울 전역 및 경기 12개 지역, 규제지역으로 지정
2. "아파트값, 진짜에요?" 토허제 후, 서울아파트 '깜깜이' 시장됐다