집주인 대출로 집 산다, 계약 전 확인할 위험
셀러 파이낸싱은 매수인이 은행 대출로 모자란 잔금을 매도인에게 빌리고 그 집에 근저당을 설정하는 거래로, 2026년 들어 대출 규제를 피하는 방법으로 다시 주목받았다. 매수자는 자기자본이 적어도 집을 살 수 있지만 매도인에 대한 상환 부담이 남고, 매도인은 받을 돈이 후순위 담보로 밀릴 위험을 진다. 특히 적정 이자율보다 낮게 빌리면 증여로 과세될 수 있어 이자율·상환기간·담보 순위를 계약 전에 문서로 확정하는 게 핵심이다.
셀러 파이낸싱이란, 집주인이 은행 역할을 한다
셀러 파이낸싱은 매도인 금융으로도 불린다. 매수인이 은행 대출만으로 잔금을 다 치르지 못할 때, 부족한 금액을 매도인이 빌려주고 그 집에 근저당권을 설정하는 방식이다. 매수인은 매도인에게 정해진 이자와 함께 원금을 나눠 갚는다.
쉽게 말해 파는 사람이 은행 역할을 대신한다. 예를 들어 20억원짜리 아파트를 은행 대출 4억원과 매도인 대출 6억원을 끼고 자기자본 10억원으로 사는 구조가 소개됐다.
왜 지금 다시 등장했나
Jueon Kim 김주언
핵심은 대출 규제다. 규제지역에서는 집값 구간에 따라 주택담보대출 한도가 묶여 있다. 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원까지다.
은행에서 빌릴 수 있는 돈이 막히자, 모자란 금액을 매도인에게 빌리는 방식이 2026년 들어 서울 강남권을 중심으로 다시 확산 조짐을 보였다. 이재명 대통령 부부의 분당 아파트 매각이 이 방식으로 이뤄진 사실이 알려지며 논쟁이 커졌다. 29억원에 팔린 이 거래에는 17억7000만원의 근저당권이 설정됐고, 담보 비율이 규제선을 웃돈다는 분석이 나왔다. 전문가들은 불법은 아니지만 규제를 우회하는 편법 성격이 있다고 본다.
매수자와 매도인, 각자 다른 위험
같은 거래지만 지는 위험은 다르다.
- 매수자: 자기자본이 적어도 집을 살 수 있다는 게 이점이다. 그러나 은행 대출에 더해 매도인에게 갚을 빚이 하나 더 생긴다. 이자율과 상환 기간이 불리하게 정해지면 월 상환 부담이 은행 대출보다 커질 수 있다. 상환을 못 하면 설정된 근저당으로 집이 넘어갈 수 있다.
- 매도인: 집은 팔았지만 돈은 다 받지 못한 상태가 된다. 가장 큰 위험은 담보 순위다. 매수인이 다른 대출을 먼저 설정하면 매도인의 근저당이 후순위로 밀려, 집이 경매로 넘어가도 받을 돈을 다 회수하지 못할 수 있다.
가장 조심할 것, 세금과 증여
돈을 빌려주고 빌리는 구조라 세금이 따라붙는다.
세법은 적정 이자율을 연 4.6%로 본다. 이보다 낮은 이자로 빌리거나 무이자로 빌리면 덜 낸 이자만큼을 증여로 보고 과세할 수 있다. 그 차액이 연 1000만원을 넘으면 증여세 대상이 된다고 알려져 있다. 반대로 이자를 제대로 받으면 매도인에게는 이자소득세가 생긴다.
또 개인 간 돈거래는 실제 상환이 확인되지 않으면 증여로 추정될 수 있다. 차용증과 매달 이자를 주고받은 기록을 남겨야 진짜 대출로 인정받는다. 특히 부모·자녀처럼 가까운 사이의 거래라면 우회 증여 의심을 피하기 어렵다.
계약 전 확인할 것
셀러 파이낸싱은 그 자체로 불법은 아니지만, 조건이 느슨하면 분쟁과 세금 문제로 돌아온다. 계약 전 다음을 문서로 확정하는 게 안전하다.
- 이자율: 세법상 적정 이자율(연 4.6%)과 비교해 증여 문제가 생기지 않는지 확인한다.
- 상환 기간과 방식: 원리금 분할인지 만기 일시 상환인지, 월 부담이 감당 가능한지 따진다.
- 담보 순위: 매도인의 근저당이 몇 순위인지, 다른 대출과의 선후관계를 명확히 한다.
- 기록: 차용증, 이체 내역, 이자 지급 증빙을 남긴다.
규제가 막힌 자리를 메우는 거래인 만큼 세무와 등기 관계가 복잡하다. 금액이 크다면 계약 전에 세무사나 법무사와 조건을 점검하는 편이 결국 비용을 아끼는 길이다.