집 사기 전 종부세, 공시가격 얼마부터 붙나

지금 종부세 공제는 어디까지 왔나

집을 사기 전 보유세가 걱정이라면 먼저 알아둘 숫자가 하나 있다. 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 현재 공시가격 12억원이고, 이 선을 넘지 않으면 종부세는 0원이다. 정부는 실거주 1주택자에 한해 이 공제를 14억원으로 올리는 안을 올해 세제개편안에 담았다. 여당인 더불어민주당은 11월 8일 고위당정협의회 뒤 브리핑에서 거주 여부를 가리지 말고 14억원으로 통일하자고 정부에 요구했다.

다만 아직 확정된 것은 없다. 국회 통과 전이고, 실거주를 어떻게 판정할지, 언제부터 적용할지도 정해지지 않았다. 지금 집을 보는 사람에게 중요한 건 공제 숫자 자체보다, 그 숫자가 내 매수 가격대에 영향을 주는 구간인지 아닌지다.

보유세는 시세가 아니라 공시가격에서 출발한다

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여기서 가장 많이 엇갈리는 지점이 공시가격과 시세다. 흔히 "집값 12억이면 종부세 낸다"고 생각하지만, 공제 기준이 되는 12억원은 실거래가가 아니라 공시가격이다. 2026년 공동주택 공시가격은 시세의 약 69% 수준에서 매겨졌다. 현실화율 69%를 그대로 적용하면 공시가격 12억원은 시세로 대략 17억원대, 14억원은 20억원 안팎에 해당한다.

현실화율은 평균값이고 지역과 단지마다 다르다. 그래도 방향은 분명하다. 내가 보는 매물의 시세가 아니라 공시가격을 먼저 확인해야 종부세 여부를 가늠할 수 있다는 것이다.

가격대별로 따져보면

현실화율 69%를 가정해 매수 시세별로 정리하면 윤곽이 드러난다. 아래 공시가격은 시세에 0.69를 곱한 추정치다.

매수 시세	추정 공시가격	현행 공제 12억	공제 14억 적용 시
15억	약 10.4억	종부세 없음	종부세 없음
18억	약 12.4억	소액 과세	종부세 없음
20억	약 13.8억	과세	거의 없음
25억	약 17.3억	과세	과세

표가 말해주는 건 간단하다. 시세 15억원 안팎까지는 공제가 12억이든 14억이든 종부세가 붙지 않고, 공제를 14억으로 올리는 논의가 실제로 세금을 바꾸는 구간은 시세 17억원대부터 20억원대다. 첫 집으로 그 아래 가격을 보는 무주택자라면, 지금 공제 논쟁의 결과와 상관없이 종부세는 당장 고려 대상이 아니다.

공제 논의가 바꾸는 것과 바꾸지 않는 것

그래서 공제 14억 통일안이 통과되면 혜택을 보는 쪽은 공시가격 12억~14억 구간, 즉 시세로 17억~20억대 한 채를 가진 실거주자와 그 가격대 매수 예정자다. 그보다 싼 집을 사는 사람의 종부세는 원래 0원이라 바뀔 것이 없다.

한 가지 더 염두에 둘 변수는 공정시장가액비율이다. 종부세는 공시가격에서 공제를 뺀 금액에 이 비율(현행 60%)을 곱해 과세표준을 정한다. 개편 논의에는 이 비율을 70~80%까지 올리는 방안도 함께 있어, 공제가 올라가도 비율이 오르면 세 부담이 상쇄될 수 있다. 다만 이 부분 역시 확정 전이라 지금은 가능성으로만 봐두는 편이 맞다.

계약 전 확인할 세금 항목

집을 사기 전이라면 종부세 하나만 보지 말고 보유세 전체를 한 번 훑는 게 좋다.

• 매물의 공시가격을 부동산공시가격알리미에서 직접 확인한다. 호가나 실거래가가 아니라 공시가격이 기준이다.
• 공시가격이 공제 기준(현행 12억, 실거주 상향 추진 중 14억)을 넘는지 본다. 넘지 않으면 종부세는 없다.
• 종부세가 없어도 재산세는 공시가격이 있는 모든 주택에 매년 붙는다. 보유세는 재산세와 종부세를 합한 금액이라는 점을 잊지 않는다.
• 공제·공정시장가액비율 개편안은 국회 통과 전이다. 계약 시점의 확정 세법을 기준으로 다시 확인한다.

정확한 세액은 매년 12월 고지 전 홈택스 간이세액계산으로 미리 따져볼 수 있다. 공시가격만 알면 대략적인 보유세는 계약 전에 충분히 그려볼 수 있다.

출처

1. 내 집에 안 살면 종부세 더 낸다?…여당이 반발한 이유
2. 총선 발등의 불 민주당, 1주택 종부세 14억 일원화 요구
3. 2026년 공동주택 공시가격 9.16% 상승…서울 18.67% 올라