계약금 보내기 전, 등기부 이렇게 다시 본다
세입자의 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기지만 근저당권은 접수 당일 효력이 생겨, 하루 차이로 대출이 보증금보다 앞설 수 있다. 그래서 계약 당일과 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 표제부·갑구·을구 순으로 소유자, 압류, 근저당 변동을 확인해야 한다. 재발급한 등기부에 새 근저당이나 압류가 보이거나 임대인이 잔금을 재촉하면, 돈을 보내기 전에 멈추고 원인부터 확인하는 것이 보증금을 지키는 길이다.
세종 가는 공무원, 특공 기대 접고 확인할 것
세종 이전 공무원이 기대하는 이전기관 종사자 아파트 특별공급은 2021년 7월 폐지돼 2026년 현재 신청할 수 없고, 재개도 아직 확정되지 않았다. 정부는 법무부·성평등가족부부터 2027년 이전을 시작해 외교·국방부 등은 2031년까지 단계적으로 옮기는데, 특공 부활 여부는 올해 4분기 이전 계획 고시에서 판가름 난다. 지금은 특공 재개 확정 여부와 행복도시 공공임대·관사 물량을 먼저 확인하고, 내 부처의 이전 시점에 맞춰 매수와 임대를 결정하는 편이 안전하다.
3.3% 프리랜서 월세 세액공제, 원칙은 불가 예외는 있다
월세 세액공제는 '근로소득이 있는 거주자'를 대상으로 해, 사업소득만 있는 순수 프리랜서는 원칙적으로 대상이 아니다. 다만 근로소득이 함께 있는 투잡이거나 성실신고확인대상 사업자라면 요건을 갖춰 받을 수 있다. 무주택·소득·주택 요건과 월세 이체 증빙을 확인하고, 5월 종합소득세 신고 때 주거용과 업무용 공간을 구분해 신청하는 게 중요하다.
PF 규제 2년 유예, 내 분양 리스크 줄었나
금융위원회가 10월 13일 주거용 부동산 PF 사업장의 자기자본비율 규제를 2년 유예해 2029년부터 단계적으로 적용하기로 확정했다. 이는 규제로 인한 주택 공급 위축을 막으려는 조치일 뿐, 공급 확대나 분양가 하락을 보장하는 신호는 아니다. 분양을 앞둔 실수요자는 HUG 분양보증 발급 여부와 시행사·시공사 재무를 사업장 단위로 직접 확인하는 것이 핵심이다.
세종 이전 2027~2031, 집 구할 때의 판단 기준
행정안전부가 2026년 10월 13일 발표한 계획에 따르면 44개 중앙행정기관과 공무원 약 1만 명이 2027년부터 2031년까지 단계적으로 세종으로 옮긴다. 1단계 임차청사 입주와 2단계 신청사 완공 시점이 다른 데다 세종은 2026~2027년 신규 입주 물량이 거의 없어, 이전 수요가 전세와 매매 가격을 위로 밀 조건이 갖춰져 있다. 내가 속한 기관의 이전 단계와 근무 생활권, 공급 공백 구간을 확인한 뒤 전세와 매매 시점을 정하는 것이 안전하다.
LH 사장 급락설, 첫 집 자금계획 점검법
LH 사장이 국정감사에서 집값 급락 가능성과 대출 제한 강화 필요성을 언급했지만, LH는 정책 결정 기관이 아니어서 이 발언이 곧 규제 변화는 아니다. 발언 시점에도 서울 아파트값은 87주 연속 올랐고 3분기 거래의 54.7%가 전고가 이상이었다. 전망 대신 이미 시행 중인 대출 한도와 스트레스 DSR, 그리고 내 월 상환 여력을 기준으로 매수 시점을 판단하면 된다.
토허제 연말 갈림길, 실수요자가 지금 확인할 것
토지거래허가구역은 지정된 지역에서 집을 살 때 관할 구청 허가와 2년 실거주를 요구하는 규제로, 서울 전역 지정이 올해 말 만료를 앞두고 있다. 연장되면 실거주 의무와 입주 기한이 유지되지만 범위가 조정되면 적용에서 빠지는 지역이 생겨 자금 계획이 달라진다. 계약서를 쓰기 전에 지정 여부와 허가 일정, 전세 낀 매물 여부를 확인하면 헛발질을 줄일 수 있다.
공공분양 기다릴까 지금 살까, 내 조건별 비교법
국토부 장관이 서울 집값 연말 안정 전망을 내놓았지만 기준금리 3%와 강남3구·용산 LTV 40% 등 대출 규제가 겹쳐, 공공분양 대기와 즉시 매수 중 무엇이 유리한지는 조건마다 다르다. 공공분양은 분양가가 낮아 초기 부담이 적은 대신 청약 당첨 불확실성과 대기 주거비, 착공 지연 위험을 안고, 즉시 매수는 확실한 대신 늘어난 자기자본과 이자 부담을 감당해야 한다. 청약 가점과 소득·자산, 전월세 감당 여력, 대출 한도를 체크해 본인의 숫자로 선택해야 한다.
전세사기 피해자 인정, 4요건·절차·이의신청
전세사기 피해자로 인정되려면 대항요건, 보증금 5억 원 이하(최대 7억), 2인 이상 다수 피해, 임대인의 기망 의심이라는 네 요건을 함께 충족해야 한다. 신청은 지원관리시스템이나 관할 시·도에 하고 시·도 조사 30일, 위원회 결정 30일(15일 연장)의 순서로 진행된다. 부결되면 송달일부터 30일 안에 이의신청을 해야 하며, 새 사정이 생기면 재신청도 가능하다.
전세사기 피해자 인정 뒤, 받을 수 있는 지원
전세사기 피해자로 인정받으면 주거·경매·금융 지원을 신청할 자격이 생기지만, 각 지원은 따로 신청해야 하고 기한을 넘기면 받을 수 없다. 우선매수권으로 공공임대에 최장 20년 거주하거나, 저리 대환대출과 20년 무이자 분할상환으로 금융 부담을 덜 수 있고, 2026년 개정으로 보증금의 3분의 1을 보장하는 최소보장제도 새로 생겼다. 신청 기한과 제외 대상 여부는 전세사기피해지원관리시스템과 관할 지자체에서 본인 기준으로 확인해야 한다.
보증금 지키려면, 집주인 세금부터 열어본다
임대인의 세금 체납은 경매 시 당해세 우선변제로 세입자의 보증금보다 먼저 배당될 수 있고, 압류 등기 전에는 등기부에도 드러나지 않는다. 계약 전 완납증명서 요구와 미납국세 열람제도로 두 번 확인하고 그 사이의 공백은 완납·해제 특약으로 메우는 것이 안전하다. 체납이 없으면 진행, 소액이면 특약을 건 조건부 진행, 과다하거나 임대인이 비협조적이면 계약을 멈추는 것이 판단 기준이다.
비규제 중저가, 대출 한도부터 따지고 사라
10·15 대책이 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역으로 묶으면서 대출이 자유로운 중저가·비규제 단지로 매수세가 몰려, 서울 중간 가격대 아파트는 반년 새 11% 넘게 올랐다. 이는 대출 규제가 밀어낸 흐름이고 전세난이 매매 수요를 떠받치고 있어, 규제·비규제의 대출 조건 차이를 아는 것이 출발점이다. 추격 매수에 앞서 내 실제 대출 한도와 상투 위험, 실거주 가능 여부를 체크리스트로 점검한 뒤 판단하는 편이 안전하다.
재산세 납기 놓쳤다면, 가산세와 압류 순서
재산세 납부기한을 넘기면 먼저 세액의 3%가 가산되고, 세목별 세액이 45만원 이상이면 매달 0.66%가 추가로 쌓인다. 계속 미납하면 독촉장을 거쳐 재산 압류와 공매로 이어지므로 체납 단계를 알아두는 것이 중요하다. 세액이 250만원을 넘는다면 분할납부 신청으로 부담을 나눌 수 있으니 납부기한 안에 조건을 확인해야 한다.