토허제 연말 갈림길, 실수요자가 지금 확인할 것

토허제가 실제로 제한하는 것

토지거래허가구역(토허제)은 지정된 지역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 관할 구청의 허가를 먼저 받도록 하는 제도다. 실수요자가 체감하는 제한은 두 가지다. 첫째, 허가 없이는 계약의 효력이 온전히 생기지 않는다. 둘째, 허가를 받아 집을 사면 2년간 직접 거주해야 하고 허가 후 4개월 안에 입주해야 한다. 취득일부터 2년은 팔거나 세를 줄 수도 없다.

이 때문에 전세를 낀 집을 사서 당장은 세입자를 두고 나중에 들어가는 방식이 토허구역에서는 막힌다. 실거주 의무는 2025년 10월 조치로 아파트뿐 아니라 같은 단지에 아파트 1개 동 이상이 포함된 연립·다세대까지 확대됐다.

왜 연말이 갈림길인가

Alena Darmel

지금 토허제가 다시 쟁점이 된 건 지정 기간 때문이다. 2025년 10월 15일 '10·15 대책'으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 토허구역으로 지정됐는데, 이 지정이 올해 말 만료된다.

방향은 둘로 나뉜다. 서울 전역 지정을 유지하자는 쪽과, 강남3구·용산의 가격 하락과 거래 위축을 이유로 범위를 좁히자는 쪽이다. 홍지선 국토교통부 장관은 "토허제 수요가 있다"며 기간 연장과 지역 확대 가능성까지 열어 뒀다. 반대로 거래가 얼어붙은 일부 지역은 해제 요구가 나온다. 어느 쪽으로 결론 날지는 아직 정해지지 않았다.

연장이냐 해제냐에 따라 달라지는 것

내가 보는 지역이 계속 토허구역이면, 규칙은 지금과 같다. 구청 허가를 받아야 하고, 2년 실거주와 4개월 내 입주를 지켜야 한다. 자금은 전세보증금을 활용할 수 없으니 실입주에 필요한 금액을 대출과 자기자금으로 모두 준비해야 한다.

반대로 그 지역이 해제되면 허가 절차와 실거주 의무에서 벗어난다. 전세를 끼고 매수한 뒤 입주 시점을 조절하는 선택이 다시 열리고, 자금 일정에 여유가 생긴다. 다만 규제 완화가 가격 하락을 보장하지는 않는다. 10·15 대책 이후 1년간 서울 아파트 매매가격은 10.41% 올랐고, 규제가 덜 걸린 성북구(16.5%)·서대문구(14.40%) 등으로 상승이 번졌다. 해제 지역에 수요가 몰릴 가능성도 함께 봐야 한다.

계약 전 확인 체크리스트

발표 시점과 계약 시점이 엇갈리면 낭패를 볼 수 있다. 계약서에 서명하기 전 아래를 확인하는 편이 안전하다.

• 지정 여부: 매물이 있는 지역이 현재 토허구역인지, 그리고 연말 재지정·해제 논의 대상인지 구청 고시와 최신 발표로 확인한다.
• 허가 요건: 거래 면적이 허가 대상인지, 허가 신청부터 결과까지 걸리는 기간을 미리 파악한다.
• 입주 일정: 토허구역이라면 허가 후 4개월 내 입주가 가능한지, 기존 거주지 계약 만료와 겹치지 않는지 역산한다.
• 전세 낀 매물: 대항력 있는 임차인이 있으면 임대차가 끝나기 전엔 실거주가 어려워 의무 이행에 문제가 생길 수 있다. 세입자 퇴거 시점을 반드시 확인한다.
• 자금 라인: 연장 대비 '전액 실입주 자금'과 해제 대비 '전세 승계 자금'을 모두 점검해 둔다.

토허제의 연장 여부는 실수요자가 바꿀 수 없다. 그러나 내 매물의 지정 상태와 허가·입주 일정, 세입자 유무를 미리 확인해 두면, 어떤 결정이 나오더라도 계약을 서두르다 조건을 놓치는 일은 피할 수 있다. 제도의 방향보다 내 계약의 조건을 먼저 챙기는 것이 실수요자의 안전장치다.

출처

1. 연말 만료 앞둔 토허제…서울 전역 유지냐 범위 조정이냐 '촉각' - 뉴스1
2. 서울·수도권 토지거래허가구역 안에서 주택 매입땐 2년간 실거주 의무 생겨 - 한국경제
3. 10·15 대책 1년, 서울 집값 10.4% 상승…전셋값도 10% 가까이 올라 - 뉴스1