모델하우스, 확장 전 크기부터 확인하세요
모델하우스는 판매를 위해 꾸민 전시라 바닥 점선으로 표시된 확장 전 실제 방 크기부터 확인해야 한다. 이는 넓어 보이는 유닛과 축소 제작된 가구, 기본인 척하는 유상옵션이 실제 입주 조건과 다를 수 있기 때문이다. 예비 청약자는 줄자와 유상옵션 금액표를 챙기고 단지 배치도와 실거래가를 함께 따져 판단해야 한다.
1주택 양도세, 보유·거주·12억 요건부터 확인
1세대 1주택 양도세 비과세는 자동이 아니라 보유 2년, 조정대상지역이면 거주 2년, 양도가액 12억원 이하 요건을 모두 채워야 적용된다. 갈아타기는 일시적 2주택 특례로 종전 주택을 원칙 3년 안에 팔면 비과세가 유지되지만, 2026년 10월 1일부터 두 집이 모두 조정대상지역이면 처분 기한이 2년으로 줄어든다. 매도 시점을 잡기 전에 보유·거주 기간, 12억 여부, 두 집의 조정지역 여부를 확인하는 것이 먼저다.
구청장 인허가권, 청약 물량 늘어날까
정부·여당이 500세대 이하 소규모 재개발·재건축의 인허가권을 구청장에게 넘기고 조기 착공에 인센티브를 주겠다고 밝혔다. 서울시 심의 두 단계를 자치구로 옮겨 절차를 앞당기려는 것이지만, 소규모 사업이라 곧바로 청약 물량이 크게 늘어나는 것은 아니다. 청약 대기자는 개별 분양 공고에서 사업 방식과 일반분양 세대수, 착공 일정을 확인해 정책 효과가 실제로 닿았는지 가늠하는 것이 낫다.
월세보증금담보대출과 전세대출, 방향이 반대다
전세자금대출은 전세로 들어갈 때 보증금을 마련하려고 받는 대출이고, 전세보증금담보대출은 이미 살고 있는 전세에서 그 보증금을 담보로 추가 자금을 빌리는 대출이다. 두 대출은 받는 시점과 목적, 담보물이 다르며, 세입자가 아니라 보증금을 돌려줘야 하는 집주인이라면 전세퇴거자금대출이라는 별도 상품을 봐야 한다. 한도와 금리를 비교하기 전에 기존 전세대출의 질권 설정, 임대인 협조, 규제지역 여부부터 확인하는 것이 순서다.
가족 무상임대차, 증여세 걸리는 기준은
가족 간 무상임대차계약서는 보증금 보호가 목적인 전월세 계약과 달리 거주 사실과 세무 관계를 증명하는 문서다. 상속세 및 증여세법상 무상사용은 5년간 이익이 1억원 이상일 때만 과세되어 시가 13억원 안팎 이하 주택이나 부모·자녀 동거주택은 사실상 문제가 없다. 고가주택을 따로 살며 무상 또는 저가로 빌려줄 때는 과세 가능성이 있으니 계약서에 무상 여부와 기간, 비용 부담을 분명히 적어야 한다.
준주거 고밀개발, 집값은 방향이 엇갈린다
준주거지역은 법정 용적률 상한이 최대 500%로 일반주거지역보다 높고 상업·업무 용도까지 넓게 허용돼 고밀개발이 쉽다. 그 개발이 주변 집값에 미치는 영향은 편의·접근성이라는 상방과 대규모 공급·전세 약세라는 하방이 뒤섞여 방향을 단정하기 어렵다. 매수나 전세 전에는 토지이음에서 용도지역과 지구단위계획구역 여부를 직접 확인하고, 세부 계획은 지자체에서 열람하는 것이 안전하다.
사고 이력 숨긴 집, 매수인이 할 수 있는 것
이전 거주자의 사망이나 화재 같은 심리적 하자는 사안에 따라 계약 취소·해제나 손해배상의 근거가 될 수 있지만, 그것이 계약을 깰 만큼 중대했다는 입증 책임은 매수인에게 있다. 한국에는 일본과 달리 사망 이력 고지가 면제되는 기간이 법으로 정해져 있지 않다. 그래서 소송보다 먼저 계약 전에 서면으로 묻고 확인·설명서에 기재를 받아 근거를 남기는 것이 가장 확실한 방어다.
급전엔 차 담보가 빠르다, 다만 조건이 있다
주택담보대출은 한도가 크고 금리가 낮지만 소득 심사와 스트레스 DSR 규제로 실행까지 시간이 걸리고, 자동차담보대출은 한도가 작고 금리가 높은 대신 당일·무방문으로 빠르게 받을 수 있다. 그래서 며칠 안에 소액이 급하면 차 담보가, 큰 목돈을 낮은 이자로 오래 쓸 계획이면 집 담보가 맞는다. 두 대출을 동시에 알아볼 때 단순 조회는 신용점수에 영향이 없지만 실제로 여러 건을 실행하면 건당 점수가 깎이므로 꼭 필요한 한 건으로 좁히는 것이 낫다.
공시가격이 아니라 과세표준이 세금 기준이다
재산세와 종부세는 공시가격이 아니라, 공시가격에서 공제와 공정시장가액비율을 거쳐 나온 과세표준에 세율을 매긴다. 종부세는 공시가격 합산액에서 기본공제(1주택 12억 원)를 뺀 뒤 60%를 곱하고 재산세는 공시가격에 비율(1주택 43~45%)을 곱해 과세표준을 구하므로, 이 비율이 세금을 좌우한다. 공시가격이 올라도 과세표준은 비율만큼만 늘어나며, 내 과세표준은 재산세 고지서나 위택스에서 확인할 수 있다.
후순위담보대출, 조건 따져야 손해 안 본다
후순위담보대출은 1순위 대출이 있어도 받을 수 있지만, 회수 위험 때문에 금리는 높고 한도는 담보여력만큼만 나온다. 담보여력·소득·상환계획이 받쳐 주면 급전 창구가 되지만, 하나라도 흔들리면 경매 시 원금을 떼일 위험이 커진다. 신청 전 남은 DSR과 선순위 대환 같은 대안을 함께 따져 보는 것이 안전하다.
주택 명의만으론 못 지키는 것, 혼전계약서의 한계
이혼 시 재산분할은 명의가 아니라 기여도로 결정되며, 혼인 전 산 집도 배우자 기여가 인정되면 분할 대상이 될 수 있다. 혼전계약서(부부재산계약)로 특유재산과 자금 출처는 기록할 수 있지만, 재산분할청구권을 미리 포기하는 조항은 효력이 없다. 명의와 지분을 정할 때는 세금과 자금 출처 일치 여부를 확인하고, 자산이 복잡하면 혼인신고 전 계약서를 점검하는 것이 안전하다.
대출상담사 정식인지, 등록번호 하나로 갈린다
정식 대출상담사는 협회에 등록돼 있어 등록번호로 조회되지만, 무등록 브로커는 통합조회에서 검색되지 않는다. 상담 과정에서 선입금이나 통장·신분증·OTP를 요구하면 정상 상담이 아니라 사기 신호로 봐야 한다. 계약서에 도장을 찍기 전, 상담사가 준 등록번호를 통합조회 사이트에서 직접 확인하는 것이 마지막 안전장치다.
아파트 주담대, 한도 정하는 세 규칙과 금리 비교
아파트 담보대출 한도는 LTV와 DSR, 그리고 수도권·규제지역의 6억 원 절대한도 중 가장 낮은 값으로 정해지며 소득은 DSR을 통해 한도에 직접 반영된다. 2025년 7월 스트레스 DSR 3단계로 한도가 더 줄었고 금리 유형만 바꿔도 한도가 수천만 원 달라진다. 은행은 표면 금리가 아니라 우대조건과 한도를 함께 비교하고, 실거주 의무와 소득·담보 서류를 신청 전에 점검하는 것이 핵심이다.