코픽스 보합에도 주담대 상승, 지금 갈아탈까
8월 신규 취급액 기준 코픽스는 3.18%로 두 달 연속 멈췄지만 잔액 기준은 오히려 오르고 실제 대출금리도 상승세를 이어가고 있다. 지표금리가 멈춰도 예금금리 인상과 국채금리 급등으로 가산금리가 올라, 코픽스 보합만 보고 내 금리가 멈췄다고 판단하긴 어렵다. 대환은 금리 숫자가 아니라 중도상환수수료와 부대비용까지 더한 총비용으로 이득 여부를 계산하고, 대출 경과 기간과 금리 전망을 함께 따져 정해야 한다.
코픽스 멈췄지만 대출 상방 압력은 남았다
은행연합회가 공시한 8월 신규취급액 기준 코픽스는 3.18%로 넉 달 상승 뒤 보합했지만, 잔액 기준은 3.05%로 오르고 9월 예금금리 인상이 이어지고 있다. 신규 지표가 멈췄어도 예금과 은행채 조달비가 오르면 변동금리는 다음 반영 시점에 다시 밀려 올라갈 수 있다. 남은 보유 기간, 변동과 고정의 금리차 0.5%포인트, 중도상환수수료 소멸 시점을 함께 따져 대환과 고정 전환을 결정해야 한다.
같은 코픽스, 내 변동금리 이자만 다른 이유와 확인법
8월 신규취급액 코픽스는 연 3.18%로 넉 달 연속 상승 끝에 보합했지만 잔액 기준은 3.05%, 신잔액 기준은 2.71%로 각각 올랐다. 내 변동금리가 그대로인지 오르는지는 대출이 어느 코픽스 기준에 연동됐는지에 따라 갈린다. 대출약정서에서 연동 기준과 변경일을 확인하고, 9월 예금금리 인상과 미국 국채 금리 같은 신호로 다음 달 상승 가능성을 점검해야 한다.
외국인 이상거래 2배, 내 동네도 해당될까
국토부 자료 기준 서울의 외국인 부동산 이상거래 통보는 2024년 64건에서 지난해 135건으로 두 배 넘게 늘었고, 30억원 초과 초고가 거래가 29건에서 62건으로 증가를 주도했다. 다만 이 급증은 서울 전역이 아니라 용산 한남동, 서초 반포동, 영등포 여의도동 같은 초고가 지역에 몰려 있다. 실거주자라면 실거래가공개시스템으로 내 관심 지역이 그 흐름과 겹치는지부터 확인해 외국인 변수의 무게를 판단하는 것이 순서다.
외곽까지 오른 집값, 전세 구할 때 확인법
노도강·금관구 등 서울 외곽 중저가 지역이 집값 상승을 주도하며 전세가율이 6년 만에 최고 수준까지 올랐다. 매매가가 먼저 오르고 전세 물량이 마르면서 전세가도 시차를 두고 따라 오르는 국면이라, 보증금 완충 구간이 얇아졌다. 외곽에서 전세를 구한다면 전세가율과 등기부 선순위, 반환보증 가입 여부를 계약 전에 직접 확인해야 한다.
서울 집값 86주 상승, 실거주자 매수 판단 지표
서울 아파트값이 지난해 1월 이후 86주 연속 올라 역대 최장 기록을 세웠지만, 지금은 강남3구가 조정에 들어가고 외곽·중저가 지역이 상승을 이어가는 지역별 온도 차가 뚜렷하다. 강남에서 한강벨트, 외곽으로 상승이 번지는 '키 맞추기'가 진행되면서 지역마다 상승 국면의 위치가 다르다. 정책 재검토 논의가 진행 중인 지금, 실거주 매수라면 시세 타이밍보다 지역별 상승 국면과 거래량, 대출 한도 안에서의 상환 부담을 함께 봐야 한다.
GTX-C 6년, 전세로 기다려도 될까
GTX-C가 착공에 들어갔지만 준공 연도 표기가 실시계획에서 빠지면서 완공은 당초 2028년에서 2031년 이후로, 지금 기준 약 6년 뒤로 늦춰질 전망이다. 전세는 기본 2년에 계약갱신청구권을 더해도 최대 4년이라, 개통까지 버티려면 재계약을 최소 한 번 새로 맺어야 하고 그 시점이 개통 임박 구간과 겹친다. 갱신청구권으로 4년을 확보하고 보증금 안전과 사업 진척을 함께 점검하는 것이 개통 시점을 못 박는 것보다 중요하다.
강남 빠지고 성북·구로 뛴다, 상승 신호 확인법
서울 아파트값은 한국부동산원 기준 83주 연속 올랐지만, 오름세를 끄는 곳은 강남3구가 아니라 성북·구로·강서 등 중저가 지역이다. 세제와 대출 규제로 강남 수요가 눌린 사이 실수요가 접근성 좋은 외곽으로 옮겨가는 '키 맞추기'가 강남에서 한강벨트, 동북권, 외곽 순으로 번지고 있다. 관심 지역의 상승 여부는 부동산원 구별 주간 변동률과 국토부 실거래가, 매물 증감으로 직접 확인할 수 있다.
GTX-C 착공, 역세권 집값 지금 들어갈까
GTX-C가 공사비 갈등으로 2년 미뤄진 끝에 9월 15일 본공사에 들어갔지만, 개통 목표는 2028년에서 60개월 뒤인 2031년께로 밀렸다. 창동 등 핵심 역세권은 착공 전부터 기대감이 선반영돼 이미 값이 올랐고 의정부·양주·수원 등 외곽 구간은 아직 상승 초기라는 평가가 나온다. 지금 진입한다면 선반영 여부와 실제 역 도보 거리, 재개발 조건, 개통까지 5년 이상 버틸 자금 여력을 함께 따져야 한다.
주담대 금리, 오르는 것보다 한도가 문제다
시중은행 예금금리가 다시 3%대로 오르고 미국 10년물 국채금리가 8월 말 4.75%를 넘어서면서 주택담보대출 금리는 상방 압력을 받고 있다. 그러나 예비 매수자에게 더 큰 변수는 스트레스 DSR 3단계로 줄어든 대출 한도로, 수도권 연소득 1억 원 기준 한도가 약 8,600만 원 깎였다. 신청 전 금리 유형과 스트레스 금리가 반영된 실제 한도, 기존 부채, 지역을 먼저 확인해야 한다.
전세가율 50%대, 서울 전세 계약 전 확인법
서울 아파트 매매가격이 9월 첫째 주까지 83주 연속 오르는 동안 전세가격도 함께 올랐지만, 매매가 더 빠르게 뛰면서 전세가율은 50%대 초반까지 내려왔다. 전세가율이 낮아졌다는 것은 같은 아파트라도 매매가격이 전세보다 훨씬 비싸졌다는 뜻으로, 자치구별로 그 격차가 크게 벌어져 있다. 전세 계약을 앞두고 있다면 실거래가 공개시스템과 시세 통계로 해당 단지의 최근 전세가와 전세가율을 직접 확인해 보증금 안전성과 매매 전환 여력을 함께 따져야 한다.
비거주 1주택 공제 12억 유지, 얼마나 낼까
정부가 비거주 1주택 종부세 기본공제를 9억원으로 줄이려다 반발에 부딪혀 발표 29일 만에 12억원으로 되돌렸다. 실거주 공제 14억원보다 2억원 낮아 같은 공시가격이라도 비거주자는 과세표준이 2억원 더 크고, 여기에 공정시장가액비율과 세율 인상까지 겹친다. 공시가격이 12억원을 넘는지와 실거주 전환 시 얻는 2억원 추가 공제, 거주기간 요건을 따져 유지 여부를 판단해야 한다.
전세 갱신, 집주인이 거절할 수 있는 9가지
전세 계약갱신요구는 주택임대차보호법이 정한 9가지 사유에 해당할 때만 집주인이 거절할 수 있고, 대표적인 것이 임대인 본인이나 직계존비속의 실거주다. 실거주를 이유로 거절하려면 납득할 소명이 필요하며, 거짓 실거주 뒤 제3자에게 다시 세를 놓으면 손해배상 책임이 생긴다. 거절이 부당하다고 판단되면 확정일자 부여현황 열람으로 재임대 여부를 확인하고, 손해배상 청구나 주택임대차분쟁조정위원회 조정으로 대응할 수 있다.