종부세 개편, 아직 정부안…실거주자 체크포인트

확정된 게 아니라 '정부안'이다

정부가 8월 3일 세제발전심의위원회에서 내놓은 2026년 세제개편안은 아직 국회를 통과하지 않았다. 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거치고, 9월 초 국무회의를 지나 정기국회에 제출되는 단계다.

지금 확정된 것은 세부 숫자가 아니라 방향이다. 실거주 1주택은 부담을 낮추고, 비거주 주택과 다주택은 강화한다는 큰 틀이다. 그래서 "종부세가 이렇게 바뀐다"고 단정하기엔 이르다. 국회 논의에서 수치가 조정될 여지가 남아 있다.

국민의힘은 왜 원점 재검토를 말하나

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국민의힘은 발표 다음 날인 8월 4일 강하게 반발했다. 정점식 원내대표는 보유세와 거래세를 동시에 강화한 점을 문제 삼았다. 보유세를 올리면 거래세를 낮추라는 OECD 권고와 반대라는 지적이다.

핵심 논리는 전가다. 고가 주택과 비거주 1주택에 세금을 더 물리면 그 부담이 전월세 가격으로 옮겨가 세입자에게 돌아간다는 주장이다. 최은석 원내수석대변인은 "세금은 핵폭탄이라더니 국민에게 투하하는 것이냐"고 했다.

야당의 요구는 세부 조정보다 방향 자체를 되돌리자는 쪽에 가깝다. 이 요구가 관철될지, 어느 수치가 어떻게 바뀔지는 아직 알 수 없다.

실거주 1주택이면 부담이 줄 가능성이 크다

개편안의 방향은 실거주자에게 유리하다. 1세대 1주택 과세기준을 공시가격 12억원에서 14억원으로 올린다. 시가로는 약 20억원이다. 실제 거주하는 1주택이 시가 20억원 이하라면 종부세 대상에서 빠진다.

다만 조건이 붙는다. 공제를 14억원까지 받으려면 그 집에 실제로 살아야 한다. 같은 1주택이라도 살지 않으면 기본공제가 9억원으로 낮아진다. '1주택'이 아니라 '거주하는 1주택'이 기준이다.

비거주·다주택은 공제가 줄어든다

강화되는 쪽은 숫자로 보면 분명하다.

구분	현행 공제	개편안 공제
1주택·거주	12억원	14억원
1주택·비거주	12억원	9억원
다주택	9억원	4억원 + 거주비중분

다주택 공제 방식이 특히 까다롭다. 9억원 중 4억원만 그대로 받고, 나머지 5억원은 전체 주택 공시가격에서 거주 주택이 차지하는 비중만큼만 공제한다. 여기에 공정시장가액비율이 60%에서 2027년 70%, 2028년에는 3주택 이상·조정대상지역이 80%로 오른다. 공제는 줄고 과세표준 반영률은 높아지는 구조다.

이 변화는 2027년 6월 1일 기준 과세분, 즉 2027년 12월 납부분부터 적용된다. 올해 당장 바뀌는 것은 아니다.

매매·청약 앞이라면 지금 볼 것

집을 사거나 청약을 앞두고 있다면 확정 시점이 아니라 방향과 조건을 봐야 한다.

• 거주요건: 완화 혜택은 '실거주'가 전제다. 전세를 끼고 사서 본인이 살지 않으면 공제가 줄어든다.
• 시가 20억원 경계: 실거주 1주택이 이 선 아래면 종부세 부담은 크지 않다. 경계 근처라면 공시가격 변동을 챙겨두는 게 좋다.
• 적용 시점: 실제 세 부담 변화는 2027년 과세분부터다. 올해 계약이 곧바로 내년 세금으로 이어지지는 않는다.
• 국회 논의: 9월 정기국회에서 수치가 조정될 수 있다. 야당이 원점 재검토를 요구한 만큼 최종안이 정부안과 달라질 가능성을 열어둬야 한다.

실거주 1주택 중심으로 움직인다면 이번 개편의 방향은 불리하지 않다. 반대로 비거주나 다주택이라면 공제 축소와 비율 인상이 겹치는 만큼, 확정 전이라도 부담이 커지는 쪽이라는 점은 분명하다.

출처

1. 기획재정부 2026년 세제개편안 발표 보도자료
2. 野 '세금 핵폭탄·최악의 징벌 증세' - 서울신문
3. 2026년 세제개편안 종합부동산세 개편 전후 비교 - 세무회계 환희