전세 계약서, 보증금 지키는 특약과 순서
전세 계약 당일에는 등기부등본 최신본을 다시 떼어 확인하고, 계약하러 온 사람이 실제 소유자인지 신분증과 입금 계좌를 대조한 뒤, 보증금을 지키는 특약을 계약서에 명시하는 순서로 움직여야 한다. 전입신고의 대항력은 신고한 다음 날 0시에 생겨 잔금일에 하루의 빈틈이 발생하므로, 특약과 확정일자·전입신고·보증보험으로 이 공백을 메우는 것이 핵심이다. 소유자 명의 계좌로만 송금하고, 근저당 말소와 담보권 설정 금지 특약을 넣고, 전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하는 것이 보증금을 지키는 길이다.
당일 아침, 등기부부터 다시 뗀다
등기부등본은 계약을 결정할 때 한 번 본 것으로 끝나지 않는다. 권리관계는 하루 사이에도 바뀔 수 있어서, 도장을 찍는 당일 아침에 최신본을 다시 떼어 보는 것이 첫 순서다.
확인할 것은 두 가지다. 집을 결정한 뒤 새로 설정된 근저당이나 가압류가 없는지, 그리고 소유자 이름이 그대로인지다. 며칠 사이 소유권이나 담보가 바뀌었다면 그 이유가 설명되기 전에는 진행하지 않는 편이 안전하다.
계약하러 온 사람이 진짜 주인인가
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등기부상 소유자와 계약 테이블에 앉은 사람이 같은지를 신분증으로 대조한다. 소유자 본인이 아니라 대리인이 나왔다면, 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 받아 확인한다. 위임 범위에 '전세 계약 체결'과 '보증금 수령'이 들어 있는지도 본다.
입금 계좌는 등기부상 소유자 명의여야 한다. 가족이나 공인중개사 등 다른 명의 계좌를 안내받았다면, 그 이유가 서류로 설명되기 전에는 돈을 보내지 않는다. 이 한 가지만 지켜도 흔한 사고를 상당 부분 피할 수 있다.
이 특약이 보증금을 지킨다
계약서 본문에 보증금 액수, 잔금일, 계약 기간이 정확한지 확인한 뒤, 특약란에 다음 문장을 넣는다. 특약은 분쟁이 생겼을 때 세입자가 기댈 수 있는 근거가 된다.
- 잔금 지급과 동시에 등기부상 근저당 등 선순위 권리를 말소한다.
- 잔금일 다음 날까지 임대인은 새로운 담보권 설정이나 소유권 이전을 하지 않는다.
- 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 하자가 확인되면 계약을 무효로 하고 보증금을 반환한다.
세 번째 문장이 중요하다. 보증보험 가입이 막히는 집은 그 자체로 위험 신호일 수 있는데, 이 특약이 있으면 가입 거절 시 계약에서 빠져나올 근거가 생긴다.
잔금일에 생기는 '하루의 빈틈'
많은 세입자가 모르는 지점이 여기다. 주택을 넘겨받고 전입신고를 마쳐도 대항력은 신고한 당일이 아니라 그다음 날 0시부터 생긴다. 즉 잔금을 치르고 전입신고를 한 그날 하루 동안은 법적 보호에 공백이 있다.
이 틈을 노려 임대인이 잔금일 당일 근저당을 새로 설정하면, 세입자의 권리가 그 담보보다 뒤로 밀릴 수 있다. 앞서 넣은 '잔금일 다음 날까지 담보권 설정 금지' 특약이 바로 이 빈틈을 겨냥한 장치다. 잔금을 보내기 직전, 등기부를 한 번 더 확인하는 것도 같은 이유에서다.
전입신고·확정일자·보증보험으로 마무리
잔금을 치른 당일에 전입신고와 확정일자를 함께 처리한다. 전입신고로 대항력의 기초를 만들고, 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생겨 집이 경매로 넘어가도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 자리에 선다.
마지막 안전장치는 전세보증금반환보증이다. 주택도시보증공사(HUG) 기준으로는 보증금과 선순위 채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 하고 공시가격의 126% 이내여야 가입할 수 있으며, 보증금 한도는 수도권 7억 원·그 외 지역 5억 원이다. HUG 외에 주택금융공사(HF)와 서울보증(SGI) 상품도 있으므로, 조건과 보증료를 비교해 계약 전에 가입 가능 여부를 확인해 두는 것이 좋다.