등기부 열람, 떼는 법부터 위험 신호까지

등기부, 어디서 얼마에 떼나

부동산 계약 전 권리관계를 확인하는 출발점은 등기부다. 정식 명칭은 등기사항전부증명서이고, 흔히 등기부등본이라 부른다. 소유자든 아니든 누구나 열람할 수 있다.

가장 간편한 곳은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)로, 365일 24시간 이용할 수 있다. 비용은 열람 700원, 발급 1,000원이다. 열람은 화면으로 내용만 확인하는 것이고, 발급은 은행이나 관공서에 낼 수 있는 법적 효력이 있는 서류라는 점이 다르다. 계약 전 권리관계만 볼 목적이라면 700원짜리 열람으로 충분하다.

발급 경로	열람	발급	이용 시간
인터넷등기소	700원	1,000원	24시간
등기소 방문	1,200원	1,200원	업무시간
무인발급기	-	1,000원	설치처 운영시간

아파트·빌라 같은 집합건물은 동·호수까지 정확히 입력해야 원하는 세대의 등기부가 나온다. 인터넷등기소에서는 최초 열람 후 1시간 안에는 같은 부동산을 무료로 다시 볼 수 있다.

표제부·갑구·을구가 각각 보여주는 것

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등기부는 세 칸으로 나뉘고, 칸마다 알려주는 정보가 다르다. 위에서부터 순서대로 읽으면 된다.

표제부는 집의 주소, 면적, 층수, 용도 같은 물리적 현황이다. 내가 계약하려는 집과 서류상 정보가 일치하는지 가장 먼저 맞춰 보는 칸이다.

갑구는 소유권에 관한 내용이다. 현재 소유자가 누구이고 언제 어떻게 소유권을 취득했는지, 그리고 소유권을 제한하는 등기가 있는지를 보여준다.

을구는 소유권 이외의 권리다. 집을 담보로 잡힌 근저당권이나 전세권 등이 여기 적힌다. 을구가 비어 있다면 담보로 잡힌 빚이 없다는 뜻이다.

갑구에서 먼저 걸러야 할 신호

갑구에서는 두 가지를 본다. 하나는 소유자 이름이 계약 상대방과 같은지이고, 다른 하나는 소유권을 제한하는 등기다.

가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 같은 기록이 있다면 주의 신호다. 이는 소유자의 채무 문제로 재산이 동결되었거나 처분이 제한된 상태를 뜻한다. 이런 등기가 있는 뒤에 계약한 임차인은 나중에 법적으로 보호받기 어렵다. 안심전세 관련 안내들이 공통적으로 지적하는 대목이기도 하다.

이 조건이라면 판단은 비교적 분명하다. 갑구에 경매개시결정이나 가압류·가처분이 보이면 계약을 진행하지 않는 쪽이 안전하다.

을구: 빚이 시세에 비해 얼마나 잡혀 있나

을구에서 핵심은 근저당권의 '채권최고액'이다. 실제 대출 원금보다 조금 높게 잡히는 금액으로, 집에 걸린 빚의 상한선을 보여준다.

전세라면 이 채권최고액과 내 보증금을 더한 값이 중요하다. 통상 이 합계가 집 시세의 70%를 넘지 않으면 비교적 안전하다고 본다. 합계가 시세에 바싹 붙으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 돌려받지 못할 위험이 커지기 때문이다.

다만 70%는 법으로 정해진 선이 아니라 참고 기준이다. 시세 자체가 흔들릴 수 있고 나보다 앞선 권리가 있을 수 있어, 숫자 하나만으로 안심하기보다 시세와 선순위 권리를 함께 따져야 한다.

신탁등기라면 계약 상대부터 다시 본다

갑구에 '신탁'이라는 단어가 보이면 접근을 달리해야 한다. 집주인이 소유권을 신탁회사에 넘긴 상태라, 실제 처분 권리는 신탁회사에 있다.

이때 임대인(위탁자)과 직접 계약하면 대항력을 갖지 못해 보증금을 보호받기 어렵다. 신탁회사의 동의를 받고 신탁회사를 상대로 계약해야 안전하다. 신탁원부를 확인해 임대 권한이 누구에게 있는지부터 짚는 것이 순서다.

계약 전, 이렇게 확인한다

등기부를 처음 떼어 본다면 아래 순서로 점검하면 된다.

• 표제부의 주소·면적이 계약하려는 집과 같은지 맞춘다.
• 갑구의 소유자가 계약 상대방과 동일인인지 확인한다.
• 갑구에 (가)압류·가처분·경매개시결정·신탁이 있는지 본다. 있으면 멈추고 다시 따진다.
• 을구의 채권최고액과 내 보증금 합계가 시세의 70% 안쪽인지 계산한다.
• 계약 당일과 잔금·입주 당일에 한 번 더 열람해 그사이 권리 변동이 없는지 확인한다.

등기부 한 장으로 모든 위험이 걸러지는 것은 아니지만, 가장 큰 사고는 대부분 이 칸들에서 미리 보인다. 700원으로 떼는 서류가 수천만 원을 지키는 셈이다.

출처

1. 등기부등본 어디서 떼나요: 인터넷 열람 방법 — SafeHomes
2. 등기부등본 표제부·갑구·을구 항목별로 읽는 법 — SafeHomes
3. 전세계약 전 등기부등본으로 경매 위험 미리 보는 법 — SafeHomes
4. 대법원인터넷등기소 홈페이지 IROS 바로가기 및 부동산 등기 발급 — onebit