집 살 타이밍 흔드는 세제 재검토, 뭘 볼까
8월 3일 발표된 2026년 세제개편안이 나흘 만에 대통령의 재검토 지시로 확정이 아닌 재검토 국면에 들어갔고, 국민의힘은 거래 장벽을 이유로 원점 재검토와 대출 구조 재설계를 요구했다. 개편안은 종부세와 양도세 기준을 주택 수에서 실거주 여부로 옮기는 방향이라 실거주 계획이 세 부담을 가른다. 매수를 저울질하는 실수요자라면 바뀔 숫자에 서두르기보다 실거주 계획과 적용 시점, 대출 규제를 함께 확인해야 한다.
발표 나흘 만에 나온 재검토
재정경제부가 8월 3일 2026년 세제개편안을 내놓은 지 나흘 만에 이재명 대통령이 재검토를 지시했다. 개편안이 발표되자 입법예고 기간에 4천 건이 넘는 의견이 쏟아졌고, 정부가 낸 해명 자료도 잇따랐다.
대통령이 직접 지목한 건 우선 ISA와 증시 관련 세제였지만, 종합부동산세와 양도소득세를 둘러싼 반발도 함께 검토 대상에 올랐다. 부동산 세제 역시 확정이 아니라 재검토 국면에 들어갔다는 뜻이다.
무엇이 바뀔 뻔했나
Atlantic Ambience
이번 개편안의 방향은 부동산 세금의 기준을 주택 수에서 실거주 여부와 집값으로 옮기는 것이다.
종부세를 보면, 1주택자가 그 집에 실제 살면 기본공제가 현행 12억 원에서 14억 원으로 오르지만 살지 않으면 9억 원으로 내려간다. 실거주하지 않는 1주택자가 전국 409만 가구를 넘고 상당수가 서울·경기·부산에 몰려 있어, 이들이 세 부담이 늘어나는 쪽에 서게 된다.
양도세도 결이 같다. 장기보유특별공제 기준을 보유 기간에서 거주 기간으로 바꿔, 오래 갖고만 있던 집보다 실제 거주한 집에 더 큰 공제를 준다. 다만 종부세 공제 확대 등은 2027년 양도분부터, 장기보유특별공제 개편은 2028년 양도분부터 적용되도록 설계돼 올해 거래에 곧장 반영되는 내용은 아니다.
여당은 손질, 야당은 원점
같은 개편안을 두고 여야의 요구는 방향이 다르다.
여권은 잘못 설계된 부분을 바로잡는 손질에 무게를 둔다. 반면 국민의힘은 개편안이 거래 장벽을 높였다며 원점 재검토를 요구했다. 막혀 있는 실수요자 대출 구조를 세밀하게 다시 설계하고, 발표에 그치지 말고 실제 착공과 입주로 이어지는 공급 대책을 내놓으라는 것이다. 재검토의 폭이 부분 수정이 될지 원점이 될지가 아직 정해지지 않았다.
집 살 사람이 지금 확인할 것
매수 시점을 저울질하는 실수요자라면 확정되지 않은 세금 숫자에 맞춰 서두르기보다 다음을 기준으로 보는 게 낫다.
- 실거주 여부가 세금을 가른다. 1주택으로 갈아타거나 새로 사려는 경우, 그 집에 실제 거주할 계획인지에 따라 종부세와 양도세 공제가 크게 달라질 수 있다.
- 적용 시점을 확인하자. 핵심 조항은 2027~2028년 양도분부터라 당장의 거래에 즉시 반영되는 건 아니다. 재검토로 이 시점 자체가 바뀔 수도 있다.
- 대출 구조는 별도 변수다. 국민의힘이 재설계를 요구한 대출 규제는 세금과 별개로 매수 여력에 직접 영향을 준다. 세제 재검토 결과와 대출 규제 변화를 같이 봐야 한다.
지금은 개편안이 최종본이 아니라 협의와 수정이 진행되는 중간 지점이다. 확정 발표가 나올 때까지는 실거주 계획과 적용 시점이라는 두 축을 기준으로 판단을 두는 편이, 바뀔 숫자에 성급히 반응하는 것보다 안전하다.