잔금 대출 막히기 전에, 연말 확인할 5가지

연말은 구조적으로 대출이 조이는 시기다

가계빚이 한 달 새 5조 원가량 불어 1200조 원을 넘어섰다는 집계가 나오면서, 금융당국의 연말 가계부채 관리는 다시 빡빡해지고 있다. 문제는 이게 일회성 분위기가 아니라는 점이다. 은행은 연초에 받은 '연간 대출 총량' 목표를 지켜야 하고, 목표를 넘기면 그만큼 다음 해 한도가 깎이는 페널티를 받는다. 그래서 목표가 소진되는 4분기, 특히 12월에 창구가 좁아지는 패턴이 해마다 반복된다.

실제로 과거 연말에는 특정 은행이 영업점당 월 판매 한도를 묶거나, 대출모집인을 통한 신규 접수를 중단했고, 주택담보대출 한도 자체를 절반 수준으로 줄인 사례도 있었다. 당국은 "일률적인 대출절벽은 없다"는 입장이지만, 총량을 초과한 곳은 연말에 더 세게 조인다는 뜻이기도 하다.

잔금 매수자가 맞는 위험은 두 갈래다

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계약을 이미 끝낸 실수요자에게 연말 리스크는 두 방향으로 온다.

하나는 한도 축소다. 계약 시점에 가능했던 한도가 잔금 시점에는 줄어 있을 수 있다. 수도권·규제지역 신규 대출에는 스트레스 금리가 더해져 같은 소득이라도 받을 수 있는 금액이 줄어든다. 잔금대출 한도는 LTV 상한, 금액 상한, 소득 기준 DSR 한도 가운데 '가장 낮은 값'으로 정해진다는 점을 기억해야 한다.

다른 하나는 실행 지연이다. 승인이 났어도 은행 총량이 바닥나면 실행 자체가 다음 달로 밀릴 수 있다. 금리와 조건은 신청일이 아니라 '실행일' 기준으로 적용되는 구조라, 실행이 밀리면 조건이 바뀔 수도 있다.

승인과 실행은 다른 단계다

그래서 점검은 순서가 있다.

먼저 거래 은행에 두 가지를 못 박아 확인한다. 승인받은 한도가 잔금일까지 유지되는지, 그리고 잔금일에 실행이 보장되는지다. '승인됐다'는 말과 '그날 돈이 나온다'는 말은 다르다.

다음은 DSR 여유다. 승인 이후 실행 전에 신용대출을 새로 받거나 마이너스통장 한도를 늘리면 DSR이 다시 잡혀 한도가 깎일 수 있다. 반대로 기존 마이너스통장·신용대출을 미리 줄여두면 잔금대출 한도를 지키는 데 도움이 된다. 신청 예정일보다 최소 일주일 앞서 DSR을 점검해두는 편이 안전하다.

참고로 분양 단지의 중도금·이주비 대출은 DSR(스트레스 DSR 포함) 적용 대상이 아니다. 같은 '내 집 마련'이라도 잔금대출과 규제 결이 다르다는 점은 구분해 둘 필요가 있다.

막힐 때를 대비한 점검 목록

• 거래 은행에 '승인 한도 유지'와 '잔금일 실행 보장'을 서면·문자로 확인받는다.
• 한 은행만 보지 말고 다른 은행·보험사 잔금대출 조건을 함께 비교해 둔다.
• 신용대출·마이너스통장을 미리 감액해 DSR 여유를 확보한다.
• 실행이 밀릴 가능성에 대비해 매도인과 잔금일 조정 여지를 미리 타진한다.
• 계약서의 '지연손해금' 조항과, 대출 미실행 시 계약 해제·위약금 처리 조항을 확인한다.

핵심은 잔금일 당일에 은행 상황을 처음 확인하는 상황을 피하는 것이다. 연말 총량 관리는 개인이 바꿀 수 없는 변수지만, 실행 시점과 DSR, 계약서 조항은 미리 손볼 수 있는 영역이다. 통제할 수 있는 쪽부터 점검해두는 게 잔금 리스크를 줄이는 현실적인 방법이다.

출처

1. 한 달 새 5조 불어난 가계빚…1200조 벽 넘었다
2. 가계부채 옥죄기 여파…은행 연말 대출 창구 사실상 닫았다
3. 집값 잔금 다가오는데…집값·금리 이중고
4. 11월 가계대출 증가폭 둔화, 당국 연말 관리 방침